Domenico De Rosa Se vivi in un condominio, l’amministratore è una figura centrale. Ma quali sono esattamente i suoi obblighi e responsabilità? Dalla gestione finanziaria alla manutenzione, passando per le relazioni con i condomini, ecco tutto quello che devi sapere per una convivenza serena e una gestione trasparente.
L’amministratore di condominio non è solo un “portiere evoluto”, ma una figura professionale con precisi doveri stabiliti dalla legge italiana. La corretta comprensione dei suoi compiti è essenziale sia per i condomini, che possono così valutare l’operato del loro amministratore, sia per gli amministratori stessi, che devono agire nel rispetto della normativa. Il Codice Civile, in particolare gli articoli 1129 e seguenti, è la fonte primaria di riferimento che definisce le sue funzioni.
1. Cura e Rappresentanza del Condominio
L’amministratore è il legale rappresentante del condominio. Questo significa che agisce in nome e per conto di tutti i condomini, sia nei rapporti con terzi (fornitori, enti pubblici, ecc.) sia in giudizio.
- Obblighi:
- Eseguire le delibere dell’assemblea dei condomini.
- Curare l’osservanza del regolamento di condominio.
- Disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune.
- Compiere atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.
2. Gestione Finanziaria e Contabilità
La trasparenza e la correttezza nella gestione economica sono pilastri fondamentali del ruolo dell’amministratore.
- Obblighi:
- Riscuotere i contributi e erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.
- Eseguire gli adempimenti fiscali (es. dichiarazioni dei redditi del condominio, ritenute d’acconto).
- Redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione. Il rendiconto deve includere le voci di entrata e di uscita, nonché ogni dato inerente la situazione patrimoniale del condominio. Deve essere chiaro e leggibile, con l’indicazione analitica delle voci di spesa e dei criteri di ripartizione.
- Curare la tenuta del registro di contabilità.
- Aprire e gestire un conto corrente bancario o postale intestato al condominio, su cui transitano tutte le somme ricevute o erogate.
3. Convocazione dell’Assemblea
L’assemblea è l’organo decisionale supremo del condominio, e l’amministratore ha il dovere di convocarla.
- Obblighi:
- Convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale.
- Convocare l’assemblea ogni volta che lo ritiene necessario o quando ne fanno richiesta almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (166,66 millesimi).
4. Gestione della Manutenzione Ordinaria e Straordinaria
La conservazione delle parti comuni dell’edificio ricade sotto la responsabilità dell’amministratore.
- Obblighi:
- Eseguire gli atti conservativi delle parti comuni dell’edificio (es. piccole riparazioni).
- Compiere gli atti urgenti di manutenzione straordinaria, dandone immediata notizia ai condomini e, se possibile, all’assemblea. Per le opere di manutenzione straordinaria non urgenti, l’amministratore deve ottenere l’approvazione dell’assemblea.
5. Tenuta dei Registri Condominiali
L’amministratore deve curare la tenuta di specifici registri, essenziali per la trasparenza e la corretta gestione.
- Obblighi:
- Registro di anagrafe condominiale: contenente i dati anagrafici dei condomini e dei titolari di diritti reali e di godimento sull’unità immobiliare, nonché i dati catastali di ciascuna unità immobiliare.
- Registro dei verbali delle assemblee: con i riassunti delle discussioni e le delibere adottate.
- Registro di nomina e revoca dell’amministratore: con le date di inizio e fine mandato.
- Registro di contabilità: dove sono annotate in ordine cronologico tutte le entrate e le uscite.
6. Fornitura della Documentazione ai Condomini
Ogni condomino ha il diritto di accedere alla documentazione condominiale.
- Obblighi:
- Fornire ai condomini che ne facciano richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
- Consentire ai condomini di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della documentazione relativa alla gestione del condominio.
7. Obblighi Informatici e di Formazione
L’evoluzione normativa ha introdotto anche requisiti specifici legati all’aggiornamento professionale.
- Obblighi:
- Per la nomina, l’amministratore deve possedere specifici requisiti di professionalità (es. diploma di scuola secondaria di secondo grado e aver frequentato un corso di formazione iniziale, oltre a frequentare corsi di aggiornamento annuali).
- Comunicare ai condomini i propri dati anagrafici e professionali, inclusi codice fiscale e PEC (Posta Elettronica Certificata), se in possesso.
Comprendere questi obblighi è fondamentale per una gestione condominiale efficace e in linea con le normative vigenti. In caso di dubbi o per approfondimenti, è sempre consigliabile consultare le leggi specifiche o rivolgersi a un legale esperto in diritto condominiale.
Fonti Attendibili e Autorevoli:
- Codice Civile (Art. 1117-1139): Puoi consultare il testo aggiornato del Codice Civile italiano tramite siti istituzionali come Normattiva (ricercando il Libro III, Titolo VII, Capo II “Del Condominio negli edifici”).
- Associazioni di Categoria degli Amministratori di Condominio (es. ANACI, ANAMMI): I siti web di queste associazioni offrono spesso sezioni dedicate alla normativa e alle FAQ per condomini e amministratori (es. ANACI, ANAMMI).
Giornalista e analista, scrive di economia italiana, innovazione e imprese. Appassionato di tecnologia e finanza, racconta il presente e il futuro delle aziende che fanno muovere il Paese.
