Domenico De Rosa In breve
- Il fondo speciale condominiale è previsto per lavori straordinari e opere importanti;
- Deve essere approvato dall’assemblea e commisurato all’importo dei lavori;
- La costituzione segue regole specifiche del Codice Civile (art. 1135 c.c.).
Cos’è il fondo speciale condominio e a cosa serve
Il fondo speciale condominiale è un fondo obbligatorio previsto dal Codice Civile italiano per affrontare spese straordinarie nei condomini. Si tratta di un accantonamento che va deliberato in assemblea e deve essere pari all’importo complessivo dei lavori approvati. Lo scopo principale è garantire la copertura economica di interventi importanti, come ristrutturazioni edilizie, rifacimenti di facciate, installazione di ascensori o manutenzioni straordinarie dell’impianto idraulico.
Questa misura è stata introdotta per offrire maggiore sicurezza ai fornitori e tutelare i condomini rispetto a insolvenze o mancanza di fondi. È importante sapere che la costituzione del fondo è obbligatoria ogni volta che l’assemblea decide di effettuare lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni rilevanti. In mancanza di questo fondo, le delibere potrebbero risultare nulle o inefficaci, con conseguenti ritardi nei lavori e problemi legali per l’amministratore.
Va chiarito che il fondo speciale non si confonde con il fondo cassa ordinario, utilizzato invece per le spese ricorrenti (luce scale, pulizie, manutenzioni ordinarie). Questo strumento è pensato esclusivamente per garantire la copertura economica di interventi straordinari ed è fondamentale per una gestione condominiale trasparente ed efficiente.
Chi decide la costituzione del fondo speciale condominio
La decisione di costituire il fondo speciale condominio spetta all’assemblea condominiale, che deve deliberare in merito contestualmente all’approvazione dei lavori straordinari. L’obbligo è stabilito dall’articolo 1135, comma 1, n. 4 del Codice Civile, secondo cui l’assemblea deve deliberare “l’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria” e “costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”.
Perché la delibera sia valida, è necessario il quorum previsto per le opere straordinarie, ovvero:
- maggioranza degli intervenuti in assemblea;
- almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.
È importante che la delibera specifichi l’importo del fondo, la sua modalità di versamento (in un’unica soluzione o a rate) e le tempistiche. Inoltre, l’amministratore ha l’obbligo di eseguire quanto deliberato, riscuotendo dai singoli condomini le quote necessarie e vincolandole esclusivamente alla finalità deliberata.
Un punto spesso sottovalutato è che, in assenza del fondo speciale, la delibera è nulla. Questo può generare blocchi nei lavori, contenziosi tra condomini e responsabilità dirette per l’amministratore. Costituire il fondo non è quindi una semplice formalità, ma un passaggio indispensabile per garantire legalità ed efficienza nella gestione condominiale.
Come si raccoglie e si gestisce il fondo speciale condominio
Una volta deliberato dall’assemblea, il fondo speciale condominio deve essere raccolto tramite i versamenti dei singoli condomini, in proporzione alle tabelle millesimali. La gestione dei pagamenti spetta all’amministratore, che dovrà emettere i bollettini di pagamento secondo quanto stabilito nella delibera: in un’unica soluzione o in più rate.
Il fondo viene normalmente depositato su un conto corrente condominiale dedicato, separato da quello usato per le spese ordinarie. Questa distinzione è essenziale per garantire trasparenza nella gestione e verificabilità delle somme raccolte. Il denaro raccolto non può essere usato per altri scopi: è vincolato esclusivamente alla realizzazione dei lavori approvati.
L’amministratore ha inoltre il compito di informare i condomini sullo stato del fondo, rendicontando entrate e uscite nel bilancio condominiale. In caso di mancato pagamento da parte di alcuni condomini, può procedere con le azioni di recupero del credito, anche tramite decreto ingiuntivo.
Un’altra questione da considerare è la destinazione delle somme non utilizzate. Se al termine dei lavori rimangono fondi non spesi, l’assemblea può decidere se:
- restituirli ai condomini;
- destinarli ad altri interventi straordinari;
- mantenerli come fondo di riserva.
Eccezioni e problematiche nella costituzione del fondo
Anche se la normativa è piuttosto chiara, nella pratica possono sorgere diverse problematiche nella costituzione del fondo speciale condominio. Una delle più frequenti riguarda i condomini morosi: se una parte dei proprietari non versa la propria quota, l’amministratore può trovarsi impossibilitato a pagare l’impresa esecutrice, mettendo a rischio la regolare esecuzione dei lavori.
Altra situazione tipica è l’approvazione di lavori urgenti: in questi casi, può essere complicato rispettare i tempi tecnici dell’assemblea. Tuttavia, il Codice Civile prevede alcune eccezioni, in particolare l’art. 1135 c.c., comma 2, secondo cui l’amministratore può eseguire lavori straordinari urgenti senza preventiva approvazione, ma con obbligo di convocare al più presto l’assemblea per la ratifica e la costituzione del fondo.
Infine, va sottolineato che in mancanza della costituzione del fondo, l’amministratore che affida i lavori risponde personalmente delle obbligazioni assunte. Per questo è fondamentale rispettare scrupolosamente la normativa per evitare responsabilità civili e potenziali azioni legali da parte dei condomini.
Fondo speciale condominio – Domande frequenti
Sì, ogni volta che vengono approvati lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni, l’assemblea è obbligata per legge a costituire il fondo.
L’importo viene deliberato dall’assemblea e deve essere pari al totale dei lavori approvati, come previsto dall’art. 1135 del Codice Civile.
L’amministratore può procedere legalmente con il recupero del credito e, in casi estremi, anticipare le spese per poi rivalersi sul moroso.
No, il fondo è vincolato esclusivamente all’intervento per cui è stato costituito. Qualsiasi altro uso deve essere approvato da una nuova delibera assembleare.
Giornalista e analista, scrive di economia italiana, innovazione e imprese. Appassionato di tecnologia e finanza, racconta il presente e il futuro delle aziende che fanno muovere il Paese.
