Amministratore obbligatorio in condominio con 6 unità? Cosa dice la legge e quando nominarlo
Domenico De Rosa Nel contesto della gestione condominiale, uno dei dubbi più frequenti tra proprietari e inquilini riguarda l’obbligo di nominare un amministratore. In particolare, cosa accade quando un edificio è composto da 6 unità immobiliari? È obbligatorio nominare un amministratore? Quali sono le responsabilità e le implicazioni legali?
Quando è obbligatoria la nomina dell’amministratore di condominio?
La normativa di riferimento è il Codice Civile, aggiornato con la riforma del condominio introdotta dalla Legge n. 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013.
Secondo l’art. 1129 del Codice Civile:
“Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non provvede alla nomina dell’amministratore, questa può essere richiesta all’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.”
Quindi, **l’obbligo di nomina dell’amministratore scatta solo quando le unità immobiliari (ossia gli appartamenti, uffici o negozi) sono più di otto. In altre parole, con sei unità immobiliari non vi è l’obbligo legale di nominare un amministratore.
Tuttavia, la nomina è comunque possibile su base volontaria, se i condomini lo ritengono utile per una migliore gestione del condominio.
Che cos’è un’unità immobiliare?
Per chiarire ogni dubbio, è fondamentale comprendere cosa si intende per “unità immobiliare”. Secondo la definizione dell’Agenzia delle Entrate, si tratta di:
“una porzione di fabbricato, censita al Catasto, che può essere abitativa o non abitativa, dotata di autonomia funzionale e reddituale” [Fonte: Agenzia delle Entrate – www.agenziaentrate.gov.it].
Quindi, anche box auto, cantine o uffici possono contribuire al conteggio se accatastati separatamente.
Cosa succede se non viene nominato un amministratore?
In condomìni con fino a 8 unità, l’amministratore non è obbligatorio per legge, ma devono comunque essere assolti gli obblighi previsti dalla normativa, come:
- Gestione delle parti comuni
- Ripartizione delle spese
- Conservazione dell’edificio
- Convocazione dell’assemblea condominiale
Senza un amministratore, tutte queste attività devono essere svolte in forma collegiale o tramite un delegato scelto tra i condomini, con decisioni prese a maggioranza durante le assemblee.
I vantaggi di avere un amministratore anche in piccoli condomìni
Anche se la nomina non è obbligatoria per legge nei condomìni con 6 unità, affidarsi a un amministratore professionista può portare numerosi vantaggi:
- Maggiore trasparenza nella gestione finanziaria
- Corretta applicazione delle norme fiscali e amministrative
- Rispetto delle scadenze e adempimenti legali
- Possibilità di accedere a detrazioni fiscali e bonus edilizi in modo corretto
Inoltre, con la crescente complessità normativa (si pensi al Superbonus, agli obblighi energetici o ai registri telematici), anche piccoli edifici possono trarre beneficio dalla figura di un professionista.
Quando conviene nominare un amministratore anche senza obbligo?
La nomina volontaria dell’amministratore in condomìni con meno di nove unità è consigliata:
- In presenza di spese importanti o lavori straordinari
- Quando i rapporti tra condomini sono difficili o conflittuali
- Se ci sono affittuari e proprietari non residenti
- Quando si desidera una gestione più professionale e continuativa
La nomina può avvenire con una delibera dell’assemblea approvata a maggioranza (art. 1136 c.c., comma 4).
Fonti normative e approfondimenti
Per approfondire ulteriormente, si consiglia di consultare:
- Codice Civile, art. 1129 – Normattiva.it
- Agenzia delle Entrate – Definizione di unità immobiliare
- Sito ufficiale del Ministero della Giustizia – Sezione Condominio
- ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) – www.anaci.it
Conclusioni
In sintesi, con 6 unità immobiliari non esiste alcun obbligo legale di nominare un amministratore di condominio, ma la nomina può essere decisa volontariamente dall’assemblea per facilitare la gestione. Considerando la crescente complessità della normativa e delle esigenze di manutenzione, affidarsi a un professionista può essere una scelta strategica anche nei piccoli condomìni.
Per restare aggiornati sulle normative condominiali, consigliamo di iscriversi alla newsletter di ANACI o consultare periodicamente fonti autorevoli come il sito del Ministero della Giustizia.
Giornalista e analista, scrive di economia italiana, innovazione e imprese. Appassionato di tecnologia e finanza, racconta il presente e il futuro delle aziende che fanno muovere il Paese.
