Domenico De Rosa La gestione delle spese in condominio è una delle principali fonti di discussione e dubbi per i proprietari di immobili. Capire la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria e sapere come vengono ripartite le spese è fondamentale per vivere serenamente e far valere i propri diritti.
La regola generale, stabilita dal Codice Civile, è che tutti i condòmini partecipano alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, in proporzione al valore della loro proprietà, espresso in millesimi. Tuttavia, esistono eccezioni e casi specifici che è essenziale conoscere. Vediamo di fare chiarezza.
La Differenza Chiave: Manutenzione Ordinaria vs. Straordinaria
Per prima cosa, è cruciale distinguere la natura degli interventi.
- Manutenzione Ordinaria: Comprende tutti i lavori prevedibili e periodici, necessari a mantenere le parti comuni in efficienza e a riparare il normale deterioramento dovuto all’uso. Questi interventi hanno un costo solitamente contenuto.
- Esempi: Pulizia delle scale, sostituzione delle lampadine, piccola manutenzione del giardino, riparazione di un citofono, ispezione periodica dell’ascensore.
- Chi decide: Generalmente è l’amministratore a gestire questi lavori, utilizzando il fondo cassa approvato nel bilancio preventivo.
- Manutenzione Straordinaria: Include interventi imprevedibili, eccezionali e di notevole entità economica, che non si limitano a conservare il bene ma spesso lo rinnovano o lo sostituiscono.
- Esempi: Rifacimento della facciata, installazione del cappotto termico, sostituzione della caldaia centralizzata, rifacimento del tetto, riparazioni strutturali.
- Chi decide: Questi lavori devono essere sempre approvati dall’assemblea condominiale con specifiche maggioranze. L’amministratore può agire autonomamente solo in caso di lavori urgenti per evitare danni maggiori, ma deve riferire all’assemblea alla prima occasione utile.
Il Principio Generale: La Ripartizione Secondo i Millesimi (Art. 1123 c.c.)
Il pilastro della ripartizione delle spese condominiali è l’articolo 1123 del Codice Civile. Questo articolo stabilisce il criterio principale: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio […] sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.”
In parole semplici: più grande è il valore del tuo appartamento (espresso in millesimi), maggiore sarà la tua quota di spesa.
Lo stesso articolo, però, introduce un’importante eccezione: se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
Chi Paga Cosa: Casi Pratici e Ripartizioni Specifiche
Vediamo ora come si applicano questi principi ai casi più comuni, che spesso generano confusione.
1. Tetto e Facciata
Essendo parti essenziali per la struttura e l’estetica dell’intero edificio, le spese per la manutenzione (sia ordinaria che straordinaria) del tetto e della facciata (inclusi gli elementi decorativi) sono sempre a carico di tutti i condòmini in base ai rispettivi millesimi di proprietà.
2. Ascensore e Scale (Art. 1124 c.c.)
Per la manutenzione e sostituzione di ascensori e scale, la spesa viene ripartita secondo un criterio misto:
- 50% in base ai millesimi di proprietà di tutti i condòmini.
- 50% in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo. Chi abita più in alto, paga di più, perché si presume utilizzi maggiormente l’impianto.
3. Lastrico Solare e Terrazze a Livello (Art. 1126 c.c.)
Qui la situazione cambia a seconda dell’uso:
- Se il lastrico solare è di uso comune: La spesa è a carico di tutti i condòmini secondo i millesimi.
- Se il lastrico solare o la terrazza sono a uso esclusivo di un solo condomino: La spesa viene ripartita così:
- 1/3 a carico del condomino che ne ha l’uso esclusivo.
- 2/3 a carico di tutti gli altri condòmini dell’edificio (o della parte di edificio) coperti dal lastrico, sempre in proporzione ai millesimi.
4. Balconi
La ripartizione delle spese per i balconi è una delle più complesse e dipende dalla loro tipologia:
- Balconi Aggettanti: Quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio. Sono considerati un prolungamento della proprietà privata. Pertanto, le spese per la manutenzione della pavimentazione, della ringhiera o del parapetto sono a carico del proprietario dell’appartamento. Fanno eccezione i rivestimenti esterni e gli elementi decorativi (come fregi, frontalini) che contribuiscono all’estetica della facciata: queste spese sono a carico di tutto il condominio secondo i millesimi.
- Balconi Incassati: Quelli che non sporgono e rimangono all’interno del perimetro dell’edificio. La soletta è considerata parte comune, quindi le relative spese strutturali si ripartiscono tra tutti, mentre le finiture interne (pavimento) sono a carico del proprietario.
Inquilino o Proprietario: Una Distinzione Fondamentale
Quando un appartamento è in affitto, la legge prevede una suddivisione chiara:
- Inquilino (Conduttore): Paga le spese di manutenzione ordinaria e quelle legate all’uso quotidiano (es. pulizia, piccole riparazioni su parti comuni, consumo di luce/acqua).
- Proprietario (Locatore): È responsabile di tutte le spese di manutenzione straordinaria e delle riparazioni di maggiore entità.
In conclusione, la chiave per una corretta ripartizione delle spese è identificare la natura del lavoro e la parte comune interessata, facendo riferimento al Codice Civile e, non meno importante, al regolamento del proprio condominio, che potrebbe prevedere convenzioni specifiche.
Fonti Attendibili e Autorevoli:
- Codice Civile Italiano (artt. 1117-1139): La fonte primaria che regola la vita condominiale. Consultabile sul portale Normattiva. https://www.normattiva.it/
- ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari): La principale associazione di categoria, offre approfondimenti e linee guida. https://www.anaci.it/
- La Legge per Tutti: Portale di divulgazione giuridica con articoli dettagliati e sentenze della Cassazione spiegate in modo semplice. https://www.laleggepertutti.it/
Giornalista e analista, scrive di economia italiana, innovazione e imprese. Appassionato di tecnologia e finanza, racconta il presente e il futuro delle aziende che fanno muovere il Paese.
