Il calcolo delle tasse di successione sugli immobili in Italia segue una procedura precisa e coinvolge tre principali imposte:
1. Imposta di successione (proporzionale con franchigia)
Questa è l’imposta “generale” sulla trasmissione ereditaria. Si applica sul valore totale ereditato da ciascun beneficiario, dopo eventuali franchigie, non specificamente sugli immobili, ma comprende anche quelli.
Le aliquote dipendono dal grado di parentela:
| Grado di parentela | Aliquota | Franchigia |
|---|---|---|
| Coniuge e figli | 4% | € 1.000.000 |
| Fratelli/sorelle | 6% | € 100.000 |
| Altri parenti (fino al 4°) | 6% | Nessuna |
| Altri (non parenti) | 8% | Nessuna |
| Disabili gravi (art. 3, c. 3, L. 104) | aliquota ordinaria | Franchigia € 1.500.000 |
Se il valore totale ereditato da un figlio è inferiore alla franchigia, non paga nulla.
2. Imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%)
Queste si pagano sempre sugli immobili, indipendentemente dalla franchigia.
Come si calcolano:
Si applicano sul valore catastale rivalutato dell’immobile (non sul valore di mercato!).
Formula valore catastale:
Rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore (diverso per categoria)
| Tipo immobile | Moltiplicatore | Note |
|---|---|---|
| Abitazione (A/2) | 110 | se prima casa: imposte fisse |
| Abitazione (no agevolazioni) | 120 | seconda casa |
| Immobile strumentale (es. C/1) | 60-40 | variabile |
ESEMPIO PRATICO
Un padre lascia al figlio:
- Appartamento con rendita catastale € 800, in eredità
- Il figlio è unico erede e non supera la franchigia (sotto € 1.000.000)
Calcolo valore catastale:
€ 800 × 1,05 × 110 = € 92.400
Imposte da pagare:
- Imposta di successione: € 0 (sotto franchigia)
- Imposta ipotecaria: 2% di € 92.400 = € 1.848
- Imposta catastale: 1% di € 92.400 = € 924
Totale imposte dovute = € 2.772
Agevolazione “prima casa” in successione
Se l’immobile è prima casa per l’erede (entro 18 mesi deve trasferirvi la residenza):
- Imposte ipotecaria e catastale si riducono a € 200 ciascuna (fisse).
Nel nostro esempio:
- Imposta ipotecaria: € 200
- Imposta catastale: € 200
Totale: € 400
