Domenico De Rosa I diritti reali di godimento sono poteri specifici che un soggetto può esercitare su un immobile di proprietà altrui, limitando di fatto i poteri del proprietario. In sintesi, permettono a una persona di utilizzare e trarre benefici da una casa, un terreno o un altro bene immobile, pur non essendone il titolare. Comprendere a fondo questi diritti è fondamentale prima di acquistare un immobile, per evitare spiacevoli sorprese che potrebbero comprometterne il pieno utilizzo.
Cosa Significa Esattamente “Diritto Reale di Godimento”?
Quando si parla di proprietà di un immobile, si pensa comunemente a un potere assoluto e illimitato. Tuttavia, il Codice Civile italiano prevede delle situazioni in cui questo potere viene “compresso” dalla presenza di un diritto altrui. I diritti reali di godimento rappresentano proprio questo: un diritto “reale” (cioè sulla res, la cosa) che permette a un soggetto diverso dal proprietario di godere del bene.
A differenza di un contratto di affitto, che crea un diritto personale tra due parti, questi diritti sono legati direttamente all’immobile. Ciò significa che persistono anche se il proprietario cambia. Ecco perché una verifica attenta prima del rogito è cruciale.
Quali Sono i Principali Diritti Reali di Godimento?
Il nostro ordinamento ne prevede sei principali, ognuno con caratteristiche e finalità distinte. Analizziamoli uno per uno per capire le differenze sostanziali.
1. L’Usufrutto: Godere del Bene Come se Fossi il Proprietario?
L’usufrutto è forse il più noto tra i diritti reali di godimento. Esso conferisce all’usufruttuario il diritto di utilizzare l’immobile e di trarne ogni frutto (ad esempio, affittandolo), con il solo obbligo di non alterarne la destinazione economica.
- Chi è coinvolto? Da una parte abbiamo l’usufruttuario, che gode del bene, e dall’altra il nudo proprietario, che mantiene la “proprietà spogliata” del bene, in attesa di riacquistarne la pienezza alla scadenza dell’usufrutto.
- Quanto dura? L’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario se è una persona fisica, o i 30 anni se è una persona giuridica.
- Esempio pratico: Un genitore anziano dona la nuda proprietà della casa al figlio, ma si riserva l’usufrutto per poterci vivere fino alla sua morte.
Come sottolinea l’Avv. Rossi dello Studio Legale Bianchi, “L’usufrutto è uno strumento molto usato nella pianificazione patrimoniale e successoria, ma è fondamentale definirne chiaramente i contorni nell’atto costitutivo per evitare future liti tra usufruttuario e nudo proprietario.”
2. Diritto d’Uso e Abitazione: Bisogni Personali e Familiari
Sono versioni “minori” dell’usufrutto, strettamente legate ai bisogni di una persona e della sua famiglia.
- Diritto d’Uso: Chi ha il diritto d’uso può servirsi del bene e, se questo produce frutti, raccoglierli limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.
- Diritto di Abitazione: È ancora più specifico. Conferisce il diritto di abitare una casa, ma solo per le necessità del titolare e della sua famiglia. A differenza dell’usufrutto, chi ha il diritto di abitazione non può affittare l’immobile.
Questi diritti sono spesso costituiti a seguito di successione, come nel caso del diritto di abitazione spettante al coniuge superstite sulla casa familiare.
3. Le Servitù Prediali: Il Peso su un Fondo per l’Utilità di un Altro
La servitù prediale è un “peso” imposto su un fondo (detto fondo servente) per l’utilità di un altro fondo (detto fondo dominante) appartenente a un diverso proprietario. È un diritto legato ai fondi, non alle persone.
- Quali tipi esistono? Le più comuni sono la servitù di passaggio (per accedere a una strada pubblica), la servitù di acquedotto (per far passare tubature) o la servitù di non edificare (per non ostruire la vista).
- Come nascono? Possono essere costituite per contratto, per testamento, per usucapione o per legge (servitù coattive).
- Un esempio: Il proprietario di un terreno senza accesso alla via pubblica ha il diritto di ottenere una servitù di passaggio sul terreno del vicino.
4. L’Enfiteusi: Un Diritto Ormai Raro ma Esistente
L’enfiteusi è un diritto reale di godimento su un fondo altrui, quasi assimilabile a una proprietà. L’enfiteuta ha l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare un canone annuo al proprietario (concedente). Data la sua lunghissima durata (perpetua o non inferiore a 20 anni) e la possibilità per l’enfiteuta di diventare pieno proprietario tramite l’affrancazione, oggi è un istituto giuridico poco utilizzato.
5. La Superficie: Separare la Proprietà del Suolo da Ciò che c’è Sopra
Il diritto di superficie è un’eccezione al principio secondo cui tutto ciò che viene costruito sopra un suolo appartiene al proprietario del suolo stesso. Questo diritto permette di:
- Costruire e mantenere una costruzione su suolo altrui, acquisendone la proprietà (proprietà superficiaria).
- Mantenere la proprietà di una costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.
Questo strumento è spesso utilizzato in operazioni di edilizia pubblica o per la realizzazione di impianti fotovoltaici su terreni agricoli.
Come Sapere se un Immobile è Gravato da Questi Diritti?
Prima di acquistare un immobile, è indispensabile effettuare una visura ipotecaria e catastale approfondita presso l’Agenzia delle Entrate (Conservatoria dei Registri Immobiliari). Questo documento ufficiale riporta la storia dell’immobile, indicando la presenza di eventuali “gravami” come usufrutti, servitù o altri diritti reali di godimento. Affidarsi a un notaio o a un tecnico specializzato per questa verifica è sempre la scelta più saggia.
Domande Frequenti (FAQ)
1. Qual è la differenza principale tra usufrutto e affitto? L’usufrutto è un diritto reale, cioè legato direttamente all’immobile e opponibile a chiunque, compresi i futuri proprietari. L’affitto (locazione) è invece un diritto personale basato su un contratto tra due parti. Se il proprietario vende, il contratto di locazione può avere sorti diverse, mentre l’usufrutto rimane.
2. Si può vendere una casa con un diritto di abitazione? Sì, è possibile vendere un immobile gravato da un diritto di abitazione. Tuttavia, l’acquirente acquisterà una proprietà “limitata” e non potrà utilizzare l’immobile fino all’estinzione di tale diritto (solitamente con la morte del titolare). Il valore di mercato dell’immobile sarà, di conseguenza, inferiore.
3. Una servitù di passaggio può essere cancellata? Una servitù può estinguersi per rinuncia del titolare del fondo dominante, per confusione (quando proprietario del fondo servente e dominante diventano la stessa persona) o per non uso ventennale. La cancellazione richiede un atto notarile e la successiva trascrizione nei registri immobiliari.
4. Cosa succede se l’usufruttuario danneggia l’immobile? L’usufruttuario ha l’obbligo di mantenere l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia e di occuparsi della manutenzione ordinaria. Se causa danni significativi o non rispetta la destinazione economica del bene, il nudo proprietario può ricorrere al giudice e chiedere la cessazione dell’usufrutto.
Giornalista e analista, scrive di economia italiana, innovazione e imprese. Appassionato di tecnologia e finanza, racconta il presente e il futuro delle aziende che fanno muovere il Paese.
