La gestione di un condominio comporta numerosi obblighi e responsabilità, tra cui la corretta convocazione dei partecipanti alle assemblee condominiali. Ma gli inquilini devono essere convocati? Cosa succede se non vengono invitati? Analizziamo la normativa vigente, chiarendo quando l’inquilino ha diritto a partecipare e cosa comporta la sua mancata convocazione.
Chi deve essere convocato all’assemblea di condominio?
L’assemblea condominiale è regolata principalmente dagli articoli 1136 e 67 del Codice Civile. A norma di legge, devono essere convocati i soli proprietari delle unità immobiliari. Quindi, non esiste un obbligo di legge per la convocazione degli inquilini (locatari), salvo una specifica eccezione.
Quando l’inquilino ha diritto a partecipare all’assemblea condominiale?
Secondo l’art. 10 della Legge n. 392/1978 (Legge sull’equo canone), l’inquilino ha diritto a essere convocato solo per deliberazioni che comportano spese a suo carico, ovvero:
- Spese ordinarie di gestione (manutenzione ordinaria, pulizia, riscaldamento, ecc.)
- Servizi comuni utilizzati dall’inquilino
L’inquilino ha diritto di partecipare con voto consultivo (non vincolante) e non può votare su tutti i punti all’ordine del giorno, ma solo su quelli che riguardano le spese a lui imputabili, ai sensi dell’art. 9 della stessa legge.
Fonte autorevole: Legge 27 luglio 1978, n. 392 – art. 10
Cosa succede se l’inquilino non viene convocato?
Se l’inquilino non viene convocato a un’assemblea che prevede deliberazioni su spese a lui imputabili:
- L’assemblea non è nulla: la delibera rimane valida nei confronti dei condomini, ma l’inquilino potrebbe eccepire l’irregolarità e contestare il pagamento delle spese deliberate.
- Il locatore non può rivalersi sull’inquilino per tali spese, se la convocazione non è stata regolarmente effettuata.
In altre parole: il proprietario perde il diritto di imputare all’inquilino le spese se non ha ricevuto regolare convocazione per l’assemblea che le ha deliberate.
Come deve essere convocato l’inquilino?
La convocazione dell’inquilino non è automatica: spetta al proprietario trasmettere i riferimenti del locatario all’amministratore affinché possa essere convocato.
- La convocazione deve essere formale e documentabile (lettera raccomandata, PEC, consegna a mano con ricevuta).
- L’inquilino può partecipare personalmente o tramite delega.
L’inquilino può impugnare le delibere?
No, solo i condomini (cioè i proprietari) possono impugnare le delibere assembleari, ai sensi dell’art. 1137 c.c.
L’inquilino, tuttavia, può:
- Chiedere al proprietario l’annullamento o la disapplicazione delle spese a suo carico
- Rifiutarsi di pagarle in caso di mancata convocazione
Cosa devono fare i proprietari per tutelarsi?
Per evitare contestazioni, i proprietari dovrebbero sempre trasmettere all’amministratore i dati degli inquilini presenti nello stabile, affinché possano essere convocati quando necessario.
Inoltre, è utile che:
- Le convocazioni siano documentate
- I verbali dell’assemblea riportino la presenza o l’assenza degli inquilini convocati
- Le delibere siano formulate in modo chiaro, indicando le spese imputabili agli inquilini
Fonti normative e approfondimenti
- Codice Civile, art. 1136 e 1137 – Normattiva.it
- Legge 392/1978 (Equo Canone), art. 9 e 10
- Sito del Ministero della Giustizia – Condominio – www.giustizia.it
- ANACI – Associazione Nazionale Amministratori Condominiali – www.anaci.it
Conclusioni
L’inquilino non è sempre obbligatoriamente convocato alle assemblee condominiali, ma deve esserlo se l’ordine del giorno prevede decisioni che comportano spese a suo carico. La mancata convocazione non invalida la delibera, ma impedisce al proprietario di rivalersi sull’inquilino per le spese. Una gestione attenta e documentata delle convocazioni è quindi essenziale per tutelare sia l’amministratore che i singoli condomini.
Giornalista e analista, scrive di economia italiana, innovazione e imprese. Appassionato di tecnologia e finanza, racconta il presente e il futuro delle aziende che fanno muovere il Paese.
