Per affittare legalmente una casa come casa vacanze (locazione breve) in Italia, è fondamentale rispettare una serie di adempimenti burocratici (comunicazione al Comune e Questura), ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) e scegliere un regime fiscale (generalmente la Cedolare Secca) per dichiarare i redditi derivanti.
La normativa italiana distingue l’attività di locazione turistica (svolta in forma non imprenditoriale, limitata a un massimo di quattro immobili) dalle vere e proprie attività ricettive (come B&B o affittacamere) che prevedono la fornitura di servizi aggiuntivi.
1. La Distinzione Chiave: Locazione Breve vs. Attività Ricettiva
Comprendere la natura della tua attività è il primo passo per adempiere correttamente agli obblighi.
Che cos’è la Locazione Breve?
La locazione breve è un contratto di affitto di unità immobiliari ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni.
| Caratteristica | Locazione Breve (Non Imprenditoriale) | Attività Ricettiva (Es. B&B, Affittacamere) |
| Durata Massima | 30 giorni (per singolo contratto) | Nessun limite specifico (varia a seconda della tipologia) |
| Servizi Offerti | NON possono essere offerti servizi aggiuntivi (colazione, pulizia quotidiana, cambio biancheria infra-settimanale, ecc.). Sono ammessi solo i servizi essenziali (utenze, biancheria iniziale). | Devono essere forniti servizi aggiuntivi (es. colazione nel B&B, pulizia periodica, ecc.). |
| Limite Immobili | Fino a quattro unità immobiliari gestite per ciascun periodo d’imposta. Oltre il quarto immobile, l’attività è considerata imprenditoriale (obbligo di Partita IVA). | Varia in base alla normativa regionale e locale (spesso richiede Partita IVA o SCIA). |
| Registrazione Contratto | Non obbligatoria se la durata è inferiore a 30 giorni. | Non applicabile. |
Inizia con la Locazione Breve se: vuoi affittare il tuo immobile occasionalmente o per brevi periodi, senza fornire servizi alberghieri.
2. Adempimenti Burocratici e Amministrativi Obbligatori
Questi passaggi sono necessari per avviare legalmente l’attività, indipendentemente dal regime fiscale scelto.
2.1. Comunicazione al Comune e al Turismo
Il primo passo è comunicare al Comune in cui si trova l’immobile l’avvio dell’attività di locazione turistica.
- Modulo di Comunicazione: Solitamente si presenta un modulo (spesso tramite lo Sportello Unico per le Attività Produttive – SUAP) o si utilizza il portale telematico regionale/nazionale.
- Obbligo Regionale/Locale: Le procedure esatte e la modulistica possono variare a seconda della Regione o del Comune.
2.2. Il Codice Identificativo Nazionale (CIN)
Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è diventato un obbligo centrale per chi affitta immobili destinati a locazioni brevi.
- Cos’è: Un codice alfanumerico univoco che identifica l’unità immobiliare destinata alla locazione breve a fini turistici. Sostituisce i precedenti Codici Identificativi Regionali (CIR) o analoghi.
- Dove si Ottiene: Si ottiene tramite una procedura centralizzata sulla piattaforma del Ministero del Turismo (Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive e degli Immobili in Locazione Breve – BDSR).
- Obblighi:
- Deve essere esposto all’esterno dell’immobile.
- Deve essere indicato in tutti gli annunci online o pubblicitari (es. su Airbnb, Booking, siti personali).
- Sanzioni: La mancata esposizione o indicazione del CIN può comportare sanzioni amministrative.
2.3. La Registrazione degli Ospiti (Questura – Alloggiati Web)
È un obbligo di legge (Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza – TULPS) comunicare i dati degli ospiti alle Autorità di Pubblica Sicurezza (Questura).
- Porta d’Accesso: Si utilizza il portale telematico nazionale denominato “Alloggiati Web”.
- Tempistiche:
- Per soggiorni pari o superiori alle 24 ore: entro 24 ore dall’arrivo dell’ospite.
- Per soggiorni inferiori alle 24 ore: immediatamente all’arrivo.
- Procedura: Dopo la registrazione al Comune, si ottengono le credenziali per accedere al portale e inviare le “schedine” (dati anagrafici) degli alloggiati.
2.4. Comunicazione a Fini Statistici (ISTAT)
Si deve comunicare all’Istituto Nazionale di Statistica (ISTAT) i flussi turistici (numero di arrivi e presenze/notti).
- Periodicità: Solitamente mensile, ma può variare a livello regionale o comunale.
- Modalità: Tramite piattaforme statistiche regionali, le cui credenziali vengono fornite dopo l’avvio dell’attività.
2.5. Tassa di Soggiorno (Dove Prevista)
In molti Comuni, è prevista l’applicazione di un’imposta di soggiorno (o contributo di sbarco).
- Ruolo del Gestore: Il locatore agisce come sostituto d’imposta, riscuotendo la tassa dagli ospiti.
- Adempimenti:
- Rilascio di una quietanza all’ospite.
- Dichiarazione periodica (mensile, trimestrale o annuale, a seconda del Comune) al Comune.
- Versamento dell’importo riscosso al Comune.
3. Adempimenti Fiscali: Tassazione dei Canoni
I redditi derivanti dalle locazioni brevi devono essere correttamente dichiarati. Il proprietario ha generalmente due opzioni.
3.1. Opzione 1: Cedolare Secca
La Cedolare Secca è il regime fiscale più comune e vantaggioso per i privati che affittano la casa vacanze.
- Aliquota (Situazione Attuale e Novità 2026):
- 21%: Aliquota standard su un solo immobile per periodo d’imposta (se gestito in autonomia o tramite intermediario).
- 26%: Aliquota applicabile dal secondo immobile in poi.
- Novità in Bozza Legge di Bilancio (Previsione): Si prospetta un aumento dell’aliquota al 26% per tutti gli immobili locati tramite intermediari (es. Airbnb) o portali online, eliminando la riduzione al 21% anche per il primo immobile in caso di intermediazione. Verificare sempre la normativa finale.
- Vantaggi: Sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di bollo e di registro (quest’ultima comunque non dovuta per contratti inferiori ai 30 giorni).
- Svantaggi: Non permette di dedurre o detrarre spese legate all’immobile (es. interessi passivi del mutuo).
3.2. Opzione 2: Regime Ordinario IRPEF
In alternativa, i redditi possono essere assoggettati al regime ordinario IRPEF.
- Tassazione: Il reddito da locazione concorre al reddito complessivo e viene tassato secondo gli scaglioni IRPEF progressivi.
- Vantaggi: Permette di dedurre e detrarre le spese relative all’immobile (es. una percentuale forfettaria del 5% del canone, o detrazioni per lavori di ristrutturazione/riqualificazione energetica).
- Quando Conviene: Può risultare più conveniente per chi ha molte spese deducibili/detraibili o un reddito complessivo già basso.
3.3. Ritenuta dell’Intermediario
Se utilizzi un intermediario (es. Airbnb, Booking), questo agisce come sostituto d’imposta.
- Ritenuta: L’intermediario è obbligato a operare una ritenuta del 21% sul canone al momento del pagamento, a titolo di acconto se si sceglie il regime IRPEF, o a titolo d’imposta se si sceglie la Cedolare Secca (per il primo immobile). Questo importo sarà poi conguagliato in sede di dichiarazione dei redditi.
4. Documentazione e Requisiti dell’Immobile
Oltre agli adempimenti, l’immobile deve rispettare standard minimi.
- Idoneità Abitativa: L’unità deve possedere i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza previsti dalla legge.
- Contratto di Locazione: Sebbene non sia obbligatoria la registrazione per i contratti inferiori ai 30 giorni, è fortemente consigliato stipulare un contratto scritto per tutelare locatore e conduttore.
- Esposizione Prezzi: Obbligo, in alcune Regioni, di esporre in modo visibile i prezzi massimi applicabili (spesso tramite un cartellino o targhetta all’interno dell’alloggio).
- Assicurazione: È raccomandabile (e in alcune Regioni obbligatorio) stipulare una polizza assicurativa per la responsabilità civile nei confronti degli ospiti e per i danni all’immobile.
Conclusione: L’affitto di una casa vacanze in Italia richiede un approccio strutturato e attento alle normative locali e nazionali, con il CIN e la corretta gestione fiscale (Cedolare Secca) come pilastri fondamentali.
Giornalista e analista, scrive di economia italiana, innovazione e imprese. Appassionato di tecnologia e finanza, racconta il presente e il futuro delle aziende che fanno muovere il Paese.
