L’amministratore di condominio rappresenta una figura cardine nella gestione della cosa comune all’interno degli edifici condominiali. La sua nomina, durata e revoca sono disciplinate principalmente dagli articoli 1129 e seguenti del Codice Civile. Tuttavia, in alcune situazioni, si verifica una fase di “prorogatio”, ovvero una proroga legale dei poteri dell’amministratore cessato, che continua ad operare fino alla nomina di un nuovo amministratore.
Uno degli aspetti più discussi in dottrina e giurisprudenza riguarda il diritto al compenso durante questo periodo di prorogatio.
2. Inquadramento normativo
2.1 La prorogatio dell’amministratore
L’articolo 1129, decimo comma, c.c., dispone che:
“Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore è tenuto a restituire tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini. Egli è tenuto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, fino a quando non sarà stato nominato il nuovo amministratore”.
Questa disposizione configura una prorogatio imperii: l’amministratore, anche se formalmente cessato, mantiene temporaneamente le proprie funzioni, ma limitatamente agli atti urgenti e necessari.
3. Il tema del compenso durante la prorogatio
3.1 Natura giuridica del rapporto in prorogatio
Durante la prorogatio, il rapporto tra l’amministratore cessato e il condominio non è più contrattuale in senso pieno, ma si fonda su obblighi residuali legati alla continuità amministrativa.
Pertanto, il compenso non è più dovuto ex contractu (salvo diversa pattuizione), ma può essere riconosciuto solo in funzione delle attività effettivamente svolte e necessarie.
4. Giurisprudenza rilevante
La giurisprudenza ha avuto modo di chiarire la questione in più occasioni:
Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 12014/2014:
“L’amministratore cessato dall’incarico conserva solo poteri limitati per la gestione ordinaria e per gli atti urgenti e indifferibili, in attesa della nomina del nuovo amministratore, ed ha diritto a un compenso proporzionato all’attività svolta in tale periodo”.
Tribunale di Milano, sent. n. 12629/2016:
“Il diritto al compenso in prorogatio non può essere automatico né parametrato al compenso annuale, ma deve essere commisurato al numero e alla complessità degli atti urgenti eseguiti”.
5. Obbligo di rendiconto e trasparenza
Anche in prorogatio, l’amministratore cessato è tenuto a documentare le attività svolte, specialmente se richiede un compenso per questo periodo. La rendicontazione trasparente è un presupposto fondamentale per ottenere l’approvazione del compenso in assemblea.
6. Il ruolo dell’assemblea condominiale
Il riconoscimento del compenso in prorogatio:
- Non è automatico;
- Deve essere deliberato dall’assemblea, sulla base di un’esposizione chiara delle attività svolte;
- Può essere oggetto di impugnazione da parte dei condomini dissenzienti, se ritenuto sproporzionato o non motivato.
7. Prassi e consigli operativi
- Comunicare per iscritto ai condomini l’eventuale prosecuzione in prorogatio e le attività urgenti svolte;
- Richiedere un compenso proporzionato e giustificato da documentazione;
- Evitare di gestire attività non urgenti, che eccedono i limiti della prorogatio, per non incorrere in responsabilità.
8. Conclusioni
L’amministratore in prorogatio ha diritto a un compenso solo per le attività effettivamente svolte e di natura urgente, secondo i limiti previsti dalla legge. La prassi e la giurisprudenza impongono un controllo rigoroso e trasparente di tale fase transitoria, a tutela sia dell’amministratore che dei condomini.
Fonti normative e giurisprudenziali consultate:
- Codice Civile, art. 1129 c.c.
- Cass. Civ., Sez. II, n. 12014/2014
- Tribunale Milano, n. 12629/2016
- Dottrina prevalente: Condominio, Cedam; Il Sole 24 Ore Condominio; Giuffrè Francis Lefebvre
Giornalista e analista, scrive di economia italiana, innovazione e imprese. Appassionato di tecnologia e finanza, racconta il presente e il futuro delle aziende che fanno muovere il Paese.
