In Italia, la costituzione formale di un condominio non è sempre obbligatoria. La normativa di riferimento è contenuta nel Codice Civile (artt. 1117 e ss.) e chiarisce quando è necessario – o meno – costituire un condominio e nominare un amministratore.
Nessun obbligo sotto i nove condomini
La nomina di un amministratore è obbligatoria solo quando i condomini sono più di otto (art. 1129 c.c.). Se gli immobili sono di proprietà esclusiva di fino a otto soggetti, non è necessario:
- Nominare un amministratore;
- Redigere un regolamento condominiale formale;
- Costituire un condominio in senso stretto.
In questi casi, si parla spesso di “condominio minimo”, una forma semplificata in cui i proprietari gestiscono in modo diretto e informale le parti comuni, come scale, tetto, cortili o impianti.
Cos’è un condominio minimo?
Un condominio minimo è una realtà composta da due fino a otto proprietari che condividono alcune parti comuni di un edificio. In questo contesto, le decisioni relative alla manutenzione e alla gestione delle parti comuni vengono prese collettivamente dai condomini, senza l’intermediazione di un amministratore.
Chi decide i lavori o le spese?
In assenza di un amministratore, le decisioni devono essere prese:
- In assemblea (anche informale);
- Con il rispetto delle maggioranze previste dalla legge (art. 1136 c.c.);
- Tramite verbale scritto, anche non ufficiale, utile a tutelare i partecipanti in caso di contestazioni.
È obbligatorio registrare il condominio all’Agenzia delle Entrate?
Solo se si nomina un amministratore o si aprono rapporti fiscali (es. codice fiscale condominiale, detrazioni edilizie, assunzione fornitori) sarà necessario registrare il condominio presso l’Agenzia delle Entrate.
Se non ci sono spese comuni rilevanti o rapporti contrattuali, non è obbligatoria alcuna registrazione.
In sintesi
| Condizione | Obbligo di costituire il condominio? |
|---|---|
| Fino a 8 proprietari | No |
| Più di 8 proprietari | Sì (con nomina dell’amministratore) |
| Nessuna spesa o rapporto fiscale | No registrazione all’Agenzia delle Entrate |
| Presenza di spese comuni o bonus edilizi | Registrazione e codice fiscale necessari |
Giornalista e analista, scrive di economia italiana, innovazione e imprese. Appassionato di tecnologia e finanza, racconta il presente e il futuro delle aziende che fanno muovere il Paese.
