In ambito condominiale, la figura dell’amministratore è obbligatoria solo al superamento di una certa soglia, ma è comunque possibile, in sua assenza, procedere con lavori, purché vengano rispettate le norme civilistiche e le regole di gestione collettiva previste dal Codice Civile.
1. Obbligo di nomina dell’amministratore
L’art. 1129 c.c. prevede che la nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Quindi:
- Fino a 8 condomini: non è obbligatoria la nomina di un amministratore;
- Oltre 8 condomini: è obbligatoria, e in sua assenza ogni condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria per chiederne la nomina (art. 1129, comma 1 c.c.).
2. Esecuzione di lavori senza amministratore
In assenza dell’amministratore:
- L’assemblea può deliberare i lavori secondo le regole generali (art. 1135 c.c.);
- Per deliberare lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni, serve una maggioranza qualificata (art. 1120 c.c.);
- È fondamentale documentare le delibere assembleari, anche senza l’intervento di un amministratore.
Attenzione: senza amministratore, è importante che uno dei condomini funga da “referente” per la gestione dei rapporti con fornitori e appaltatori. Tale persona può agire solo se formalmente delegata dall’assemblea.
Come si può deliberare un lavoro in assenza di amministratore?
- Convocazione dell’assemblea da parte di uno dei condomini (preferibilmente per raccomandata A/R o PEC);
- Assemblea regolarmente costituita (in prima convocazione: almeno 50% dei condomini e 50% dei millesimi; in seconda: 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi);
- Votazione secondo le maggioranze previste per i lavori:
- Ordinaria amministrazione → maggioranza semplice;
- Straordinaria manutenzione o innovazioni → art. 1120 c.c.
3. Giurisprudenza rilevante
Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 12641/2020
L’assemblea condominiale, anche in assenza dell’amministratore, può validamente deliberare interventi di manutenzione straordinaria purché siano rispettate le regole sulle convocazioni e sulle maggioranze.
Trib. Roma, Sent. 3 aprile 2019
In assenza dell’amministratore, ogni condomino ha diritto di attivarsi per la tutela dell’interesse comune, ma le spese vanno deliberate collettivamente.
Rischi se si fanno lavori senza delibera assembleare
- Le spese non approvate dall’assemblea non possono essere ripartite tra i condomini;
- L’appaltatore può avere problemi a riscuotere, in mancanza di un mandato chiaro;
- Possibile impugnazione della spesa da parte di condomini dissenzienti.
CONCLUSIONE
Sì, è possibile fare lavori in condominio senza amministratore, ma solo se:
- L’assemblea è regolarmente convocata e vota a favore;
- Le decisioni sono verbalizzate e documentate;
- Viene nominato un referente incaricato della gestione pratica.
Giornalista e analista, scrive di economia italiana, innovazione e imprese. Appassionato di tecnologia e finanza, racconta il presente e il futuro delle aziende che fanno muovere il Paese.
