Domenico De Rosa Hai ereditato una casa e ora pensi di venderla? La domanda che tutti si pongono è: il ricavato della vendita va dichiarato nel 730? La risposta diretta è no, nella maggior parte dei casi la vendita di una casa ricevuta in successione non genera una plusvalenza tassabile e quindi non va inserita nella dichiarazione dei redditi per pagarci le imposte. Questo è il punto chiave da ricordare.
Tuttavia, ignorare le poche ma fondamentali eccezioni e gli obblighi burocratici preliminari può portare a spiacevoli sorprese con il Fisco. Conoscere le regole del gioco non solo ti mette al riparo da errori, ma ti permette di massimizzare il tuo guadagno senza timori.
Perché la vendita di un immobile ereditato di solito non si dichiara?
Il Fisco italiano considera la vendita di un immobile una potenziale fonte di guadagno, chiamata plusvalenza. Questa si realizza quando vendi un immobile a un prezzo superiore a quello a cui lo hai acquistato. La legge, in particolare l’articolo 67 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), stabilisce che questa plusvalenza è tassata se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto.
Ma ecco la buona notizia per gli eredi: l’eredità non è considerata un “acquisto a titolo oneroso”. Si tratta di un trasferimento di proprietà dovuto a un evento, la successione, che è già soggetto a una sua imposta specifica (l’imposta di successione).
In sintesi: la regola dei cinque anni non si applica. Che tu decida di vendere la casa ereditata un mese, un anno o dieci anni dopo averla ricevuta, l’eventuale guadagno realizzato non è considerato una plusvalenza tassabile ai fini IRPEF. Di conseguenza, non hai nulla da dichiarare nel Quadro D del modello 730 o nel Quadro RT del modello Redditi Persone Fisiche.
L’iter burocratico è però un passo obbligato
Attenzione, non tassabilità non significa assenza di obblighi. Prima di poter vendere l’immobile, è indispensabile completare alcuni passaggi burocratici fondamentali:
- Presentare la Dichiarazione di Successione: Hai 12 mesi di tempo dal decesso per presentarla all’Agenzia delle Entrate. Questo documento è cruciale per calcolare e versare le imposte ipotecarie, catastali e di successione.
- Effettuare la Voltura Catastale: Entro 30 giorni dalla dichiarazione di successione, devi comunicare al Catasto il cambio di intestatario dell’immobile.
- Accettazione dell’Eredità: Per vendere, serve un atto formale di accettazione dell’eredità, che può essere espresso (con un atto notarile) o tacito (compiendo un atto che presuppone la volontà di accettare, come la vendita stessa). Molto spesso, l’accettazione viene formalizzata direttamente nel rogito di vendita.
Senza questi documenti in regola, il notaio non potrà procedere con l’atto di compravendita.
Quando invece la vendita della casa ereditata va dichiarata?
Esistono delle eccezioni, seppur meno comuni, in cui anche un erede è tenuto a pagare le tasse sulla plusvalenza. È fondamentale conoscerle per evitare di commettere errori.
Il caso particolare dei terreni edificabili
La principale eccezione alla regola generale riguarda i terreni edificabili. Se hai ereditato un’area su cui è possibile costruire, la plusvalenza generata dalla sua vendita è sempre tassabile, indipendentemente da quando tempo sia trascorso dalla successione.
In questo scenario, il guadagno (differenza tra il valore di mercato al momento della vendita e il valore indicato nella dichiarazione di successione) concorre a formare il tuo reddito imponibile.
E se sull’immobile sono stati fatti lavori con il Superbonus?
Una novità normativa recente ha introdotto una tassazione sulla plusvalenza per chi vende un immobile ristrutturato con il Superbonus entro 10 anni dalla fine dei lavori. Tuttavia, la legge specifica chiaramente che questa norma non si applica agli immobili acquisiti per successione.
Quindi, anche se hai ereditato una casa e successivamente hai usufruito del Superbonus per migliorarla, la sua vendita rimane esente da tassazione sulla plusvalenza.
Come si pagano le tasse sulla plusvalenza (nei casi in cui è dovuta)?
Se rientri nell’eccezione dei terreni edificabili, hai due strade per pagare le imposte sul tuo guadagno:
- Tassazione Ordinaria (IRPEF): La plusvalenza viene cumulata con gli altri tuoi redditi (da lavoro dipendente, pensione, ecc.) e dichiarata nel modello Redditi Persone Fisiche (Quadro RT). Verrà tassata secondo gli scaglioni IRPEF, con un’aliquota che può variare dal 23% al 43%.
- Imposta Sostitutiva del 26%: È l’opzione più scelta. Invece di far confluire il guadagno nell’IRPEF, puoi chiedere al notaio, al momento del rogito, di applicare un’imposta secca e definitiva del 26% sulla plusvalenza. Il notaio stesso si occuperà di calcolarla e versarla al Fisco, liberandoti da ulteriori adempimenti in dichiarazione dei redditi.
La scelta dipende dalla tua situazione reddituale complessiva. Se hai redditi bassi, la tassazione ordinaria potrebbe essere più conveniente, ma nella maggior parte dei casi l’imposta sostitutiva rappresenta un vantaggio.
FAQ – Domande Frequenti
Cosa succede se l’immobile ereditato era l’abitazione principale del defunto? Il fatto che fosse l’abitazione principale del defunto o dell’erede non cambia la regola generale. La vendita di un immobile abitativo (non un terreno edificabile) acquisito per successione non genera plusvalenza tassabile, a prescindere dal suo utilizzo prima o dopo l’eredità.
Se siamo più eredi, le regole cambiano? No, le regole sulla non tassabilità della plusvalenza valgono per ogni singolo erede in base alla sua quota di proprietà. L’unica complessità aggiuntiva è che per vendere l’immobile è necessario l’accordo unanime di tutti i comproprietari. In caso di disaccordo, si dovrà ricorrere a procedure legali come la divisione giudiziale.
Ho ereditato e venduto la casa nello stesso anno. Devo dichiarare il possesso nel 730? Sì, sei tenuto a dichiarare il possesso dell’immobile nel Quadro B del modello 730 o Redditi PF. Dovrai indicare i giorni di possesso, dalla data di apertura della successione (coincidente con la data del decesso) fino al giorno del rogito notarile. Questo adempimento non riguarda la tassazione del guadagno, ma l’imputazione della rendita catastale per il periodo di possesso.
Giornalista e analista, scrive di economia italiana, innovazione e imprese. Appassionato di tecnologia e finanza, racconta il presente e il futuro delle aziende che fanno muovere il Paese.
