1. Premessa e quadro normativo
L’amministratore di condominio riveste un ruolo di garanzia e rappresentanza fondamentale per la corretta gestione del condominio. Tra i suoi obblighi principali rientra la redazione e presentazione del rendiconto condominiale (spesso indicato come “bilancio”), secondo quanto previsto dall’art. 1130 n. 10 del Codice Civile, come modificato dalla Legge n. 220/2012 (la cosiddetta “Riforma del Condominio”).
Il rendiconto deve essere presentato annualmente all’assemblea, corredato da un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, una nota esplicativa della gestione e una situazione patrimoniale del condominio.
2. Obbligo di presentazione del bilancio: riferimenti normativi
Art. 1130 c.c., n. 10
«L’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale della gestione e convocare l’assemblea per l’approvazione entro centottanta giorni.»
Il termine perentorio di 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio impone la convocazione dell’assemblea e la presentazione del rendiconto. La mancata osservanza costituisce grave irregolarità, come sancito dall’art. 1129, comma 11, c.c.
Art. 1129, comma 11 c.c.
«Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: […] l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale.»
3. Cosa succede se l’amministratore non presenta i bilanci
Quando l’amministratore omette la presentazione dei bilanci annuali, si profilano diversi livelli di responsabilità:
a. Responsabilità civile
L’amministratore può essere ritenuto responsabile per inadempimento contrattuale (art. 1218 c.c.), essendo la sua figura assimilata a quella di un mandatario (art. 1703 c.c. e seguenti). La mancata redazione del rendiconto può comportare l’obbligo di risarcimento dei danni, laddove dimostrati (es. perdita di agevolazioni fiscali, spese ingiustificate non rendicontate).
b. Revoca giudiziale
Ai sensi dell’art. 1129, co. 11, c.c., uno o più condomini possono ricorrere al Tribunale per la revoca dell’amministratore, documentando l’omessa presentazione del rendiconto. Il ricorso si propone in camera di consiglio, con assistenza legale obbligatoria, ed è di competenza del Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile.
c. Responsabilità penale
Sebbene la sola omissione del rendiconto non costituisca reato, in presenza di appropriazioni indebite (art. 646 c.p.) o falsificazioni (art. 640 o 485 c.p.), l’amministratore può essere perseguito penalmente.
Sentenze rilevanti:
- Cass. Pen. Sez. II, sent. n. 32091/2022: conferma la condanna per appropriazione indebita nei confronti di un amministratore che non aveva presentato i bilanci e prelevava somme dal conto condominiale.
- Trib. Milano, ord. 23 gennaio 2024: accoglie ricorso per revoca giudiziale motivata dall’omissione sistematica del rendiconto, considerata grave irregolarità reiterata.
4. Quali strumenti hanno i condomini
I condomini possono reagire in vari modi alla mancata presentazione del bilancio da parte dell’amministratore:
1. Diffida formale
Inviare una raccomandata A/R o PEC con cui si intima all’amministratore di convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro un termine congruo (es. 15 giorni).
2. Convocazione assembleare su richiesta dei condomini
L’art. 66 disp. att. c.c. consente a due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore millesimale di convocare direttamente l’assemblea, anche per discutere la revoca.
3. Revoca giudiziale
Come già illustrato, può essere proposta al Tribunale con l’assistenza di un avvocato. Il giudice può anche nominare un amministratore giudiziario sostitutivo.
4. Azione risarcitoria
In caso di danni (es. spese sostenute dai condomini per ricostruire i dati contabili), è possibile agire in giudizio per il risarcimento del danno patrimoniale.
5. Denuncia penale
Se vi sono sospetti concreti di reati (falsificazione, appropriazione indebita, truffa), i condomini possono presentare denuncia-querela alle autorità competenti.
5. Giurisprudenza aggiornata (2023–2025)
Le pronunce più recenti confermano un orientamento rigoroso verso gli amministratori inadempienti.
- Cass. Civile, Sez. II, sent. n. 14675/2023: «L’amministratore che non redige né presenta il rendiconto annuale viola obblighi essenziali della funzione gestoria, e può essere revocato anche se la gestione non risulta dannosa.»
- Trib. Napoli, ord. 17 aprile 2024: «La reiterata mancata convocazione assembleare ai fini dell’approvazione del rendiconto comporta una lesione della trasparenza e costituisce motivo sufficiente per la revoca giudiziale.»
- Corte d’Appello di Roma, sent. n. 410/2025: Ha confermato una condanna in primo grado per responsabilità civile dell’amministratore che aveva omesso i rendiconti per tre anni consecutivi, con obbligo di risarcimento ai condomini.
6. Riforme e novità legislative (2025)
Nel corso del 2025, sono state discusse in Commissione Giustizia diverse proposte di riforma volte a rafforzare i poteri ispettivi dell’assemblea e rendere obbligatoria la tenuta digitale del registro contabile condominiale, in modalità accessibile H24 ai condomini.
Anche l’ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) ha sollecitato l’introduzione di un registro nazionale degli amministratori radiati, per i casi più gravi.
7. Conclusione e raccomandazioni operative
L’omessa presentazione dei bilanci da parte dell’amministratore non è una semplice dimenticanza, ma una violazione grave degli obblighi gestionali, con implicazioni civili, giudiziarie e talvolta penali.
In sintesi:
- Il bilancio va approvato annualmente entro 180 giorni;
- La mancata presentazione è motivo di revoca giudiziale automatica se provata;
- I condomini devono vigilare sulla trasparenza della gestione;
- È consigliabile formalizzare ogni contestazione per iscritto;
- In caso di comportamenti reiterati, è opportuno agire giudizialmente, anche con azione risarcitoria.
Suggerimenti pratici:
- Conservare copia di ogni comunicazione (PEC, raccomandate);
- Non attendere più di 6 mesi dalla fine dell’anno contabile;
- Valutare l’assistenza legale per azioni di revoca o recupero danni;
- Consultare il registro contabile e pretendere trasparenza nella gestione.
Giornalista e analista, scrive di economia italiana, innovazione e imprese. Appassionato di tecnologia e finanza, racconta il presente e il futuro delle aziende che fanno muovere il Paese.
