Domenico De Rosa In ogni edificio condominiale esistono strutture e impianti destinati all’uso collettivo. Dai tubi dell’acqua all’impianto di riscaldamento centralizzato, fino al cancello automatico o all’ascensore, questi elementi tecnici sono fondamentali per la vivibilità dell’immobile e sono regolati da norme ben precise. Ma chi è responsabile della manutenzione? E come vengono suddivisi i costi tra i condomini?
L’argomento degli impianti comuni è spesso fonte di discussione nei palazzi, soprattutto quando si verificano guasti, disservizi o lavori straordinari.
Cosa si intende per “impianto comune”?
Gli impianti comuni sono quegli impianti di proprietà condivisa tra tutti i condomini e destinati a fornire servizi essenziali alle unità immobiliari private. L’art. 1117 del Codice Civile elenca, tra gli altri:
- impianti per l’acqua (colonne montanti, contatori generali, serbatoi);
- impianti elettrici, di illuminazione, videocitofonia e antenne centralizzate;
- impianti di riscaldamento o climatizzazione centralizzati;
- impianti per l’ascensore e la mobilità verticale;
- impianti antincendio e sicurezza condominiale.
Se l’impianto serve anche una sola parte dell’edificio, può comunque essere considerato comune se non è tecnicamente separabile o se l’assemblea lo ha deliberato come tale【fonte: Normattiva】.
Chi paga i costi di gestione?
I costi legati agli impianti comuni si suddividono tra i condomini in base ai millesimi di proprietà o, in alcuni casi, secondo l’uso effettivo del servizio (es. riscaldamento centralizzato con termovalvole). Questo vale sia per le spese ordinarie, come i controlli periodici e le piccole manutenzioni, sia per quelle straordinarie, come la sostituzione di una caldaia condominiale o il rifacimento dell’impianto elettrico.
Il principio generale è quello dell’art. 1123 c.c., secondo cui ogni spesa deve essere ripartita “in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino”. Tuttavia, il regolamento condominiale può prevedere criteri diversi, purché approvati con le maggioranze previste dalla legge.
Quali sono le responsabilità in caso di danni?
In caso di guasti o malfunzionamenti, la responsabilità può ricadere sul condominio nel suo complesso. Se un tubo comune causa una perdita che danneggia un appartamento, il condominio può essere chiamato a risarcire. L’amministratore ha l’obbligo di attivarsi prontamente per la manutenzione, in particolare quando vi è un rischio per la sicurezza o l’incolumità degli abitanti.
La giurisprudenza (es. Cassazione civile, sentenza n. 7044/2015) ha stabilito che la mancata manutenzione di un impianto comune può costituire colpa oggettiva da parte del condominio. È per questo che molti amministratori stipulano polizze assicurative specifiche a copertura dei danni derivanti da impianti condominiali.
Chi decide gli interventi sugli impianti comuni?
Le decisioni relative alla manutenzione straordinaria o alla sostituzione degli impianti devono essere approvate dall’assemblea condominiale. In genere, serve una maggioranza qualificata (almeno 500 millesimi) per lavori rilevanti. Per la manutenzione ordinaria, invece, l’amministratore ha autonomia di spesa, nei limiti stabiliti dal regolamento o dalle delibere.
Nel caso di interventi urgenti, l’amministratore può agire in autonomia anche su lavori straordinari, purché ne dia conto all’assemblea nella prima riunione utile (art. 1135 c.c.).
Impianti comuni e innovazioni tecnologiche
Sempre più condomini si trovano a gestire l’introduzione di impianti fotovoltaici condominiali, colonnine per la ricarica di auto elettriche o sistemi smart per il risparmio energetico. In questi casi, è fondamentale verificare la ripartizione delle spese tra chi aderisce e chi no all’iniziativa, per evitare contenziosi.
Le novità devono essere deliberate con attenzione, in base a quanto previsto dall’art. 1120 c.c., che disciplina le cosiddette “innovazioni” degli impianti comuni.
Fonti autorevoli e ufficiali
- Codice Civile – artt. 1117, 1120, 1123, 1135 (Normattiva)
- Ministero della Giustizia – Regole condominiali
- Agenzia delle Entrate – Guida alla gestione del condominio
- Consiglio Nazionale del Notariato – Studio su impianti condominiali
Giornalista e analista, scrive di economia italiana, innovazione e imprese. Appassionato di tecnologia e finanza, racconta il presente e il futuro delle aziende che fanno muovere il Paese.
