Un amministratore di condominio che agisce con negligenza o, peggio, in malafede, può causare seri danni economici al condominio e ai singoli proprietari. Dalla mancata riscossione delle quote alla cattiva manutenzione delle parti comuni, le conseguenze di una gestione inadeguata possono essere pesanti. Ottenere un risarcimento per i danni subiti a causa della mala gestio dell’amministratore è un diritto dei condomini, ma è fondamentale conoscere i passi corretti da compiere per tutelare il proprio patrimonio.
Quando si Può Parlare di “Mala Gestio” e Chiedere i Danni?
Non ogni errore dell’amministratore costituisce automaticamente una “mala gestio” che dà diritto a un risarcimento. Si entra nel campo della responsabilità risarcitoria quando il suo comportamento negligente, imprudente o in violazione dei suoi doveri causa un danno economico concreto e dimostrabile al condominio.
Le situazioni più comuni che possono portare a una richiesta di risarcimento danni includono:
- Mancata riscossione dei crediti: L’amministratore ha l’obbligo di agire per recuperare le quote non pagate dai condomini morosi. La sua inerzia può portare alla prescrizione dei crediti, causando un buco di cassa che si ripercuote su tutti.
- Irregolarità contabili e fiscali: Ammancchi di cassa non giustificati, mancata presentazione delle dichiarazioni fiscali o pagamenti di imposte errati sono gravi inadempienze che generano un danno diretto.
- Omessa manutenzione: Trascurare la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni può portare al degrado dell’edificio, con conseguente svalutazione degli immobili e la necessità di costosi interventi futuri.
- Pagamenti non dovuti o in ritardo: Effettuare pagamenti a fornitori per prestazioni non eseguite o pagare in ritardo le utenze, con conseguenti more e interruzioni dei servizi, è un chiaro esempio di cattiva gestione.
- Mancata esecuzione delle delibere assembleari: Ignorare le decisioni prese dall’assemblea, senza un giustificato motivo, viola il mandato ricevuto dai condomini.
La Prova del Danno: Il Primo Passo per il Risarcimento
Per avviare un’azione di risarcimento non basta lamentare una gestione poco trasparente. È indispensabile provare con precisione il nesso di causalità tra la condotta negligente dell’amministratore e il danno economico subito dal condominio. Affermazioni generiche non hanno valore legale.
La raccolta di prove documentali è quindi un passaggio cruciale. I documenti fondamentali da raccogliere includono:
- Rendiconti condominiali e bilanci: L’analisi dei bilanci, preferibilmente con l’aiuto di un tecnico contabile, può far emergere ammanchi o spese ingiustificate.
- Estratti del conto corrente condominiale: Verificare tutte le entrate e le uscite permette di tracciare i flussi di denaro e identificare eventuali prelievi anomali.
- Fatture e contratti con i fornitori: L’esame di questi documenti può rivelare costi gonfiati o pagamenti per lavori mai eseguiti.
- Verbali di assemblea: Sono la prova delle decisioni prese e, se ignorate dall’amministratore, della sua inadempienza.
- Corrispondenza (PEC, raccomandate): Lettere di sollecito a condomini morosi o a fornitori possono dimostrare l’inerzia o l’azione dell’amministratore.
Come si Calcola il Danno da Risarcire?
La quantificazione del danno è un aspetto tecnico che spesso richiede una perizia. Il danno risarcibile si divide principalmente in due categorie:
- Danno Emergente: Rappresenta la perdita economica diretta e immediata subita dal condominio. Rientrano in questa categoria i crediti non riscossi e ormai prescritti, le sanzioni fiscali pagate per errori dell’amministratore, le more per ritardati pagamenti ai fornitori e i costi sostenuti per riparazioni urgenti dovute a incuria.
- Lucro Cessante: È il mancato guadagno che il condominio ha subito a causa della cattiva gestione. Un esempio potrebbe essere la perdita di canoni di locazione di un appartamento condominiale rimasto sfitto a causa del degrado delle parti comuni.
Per i danni materiali alle parti comuni, come infiltrazioni o crepe dovute a mancata manutenzione, è fondamentale una perizia tecnica (redatta da un geometra, architetto o ingegnere) che non solo quantifichi il costo dei lavori di ripristino, ma che attesti anche la causa del danno, riconducendola alla negligenza dell’amministratore.
L’Iter Legale per Ottenere il Risarcimento: I Passi da Seguire
Ottenere il risarcimento dei danni da un ex amministratore richiede un percorso ben definito.
- Revoca dell’Amministratore: Il primo passo è la revoca dell’amministratore in carica. L’assemblea può deliberare la revoca e nominare un nuovo rappresentante che avrà il mandato di agire per il recupero dei danni.
- La Lettera di Diffida: Il nuovo amministratore, assistito da un legale, invierà una lettera di diffida all’ex amministratore. In questa comunicazione formale si contestano gli addebiti specifici, si quantifica il danno e si intima il pagamento entro un termine preciso (solitamente 15 giorni), avvertendo che in caso contrario si procederà per vie legali.
- La Mediazione Obbligatoria: Per le controversie in materia condominiale, la legge prevede come condizione di procedibilità il tentativo di mediazione. Si tratta di un incontro davanti a un mediatore terzo e imparziale, con l’assistenza dei rispettivi avvocati, per cercare di trovare un accordo bonario ed evitare la causa in tribunale.
- L’Azione Giudiziaria: Se la mediazione non ha successo, l’unica strada rimasta è quella di avviare una causa civile in tribunale. Sarà il giudice, analizzate le prove prodotte, a decidere sulla responsabilità dell’ex amministratore e a condannarlo all’eventuale risarcimento del danno, oltre al pagamento delle spese legali.
L’azione di responsabilità contro l’amministratore si prescrive, di regola, in cinque anni dal momento in cui il danno si è manifestato e il condominio ne è venuto a conoscenza. Agire tempestivamente è quindi essenziale per non perdere i propri diritti.
Giornalista e analista, scrive di economia italiana, innovazione e imprese. Appassionato di tecnologia e finanza, racconta il presente e il futuro delle aziende che fanno muovere il Paese.
