Domenico De Rosa Acquistare la casa dei sogni può nascondere un’insidia fiscale: se l’immobile viene considerato “di lusso”, scattano tasse più alte e si perdono importanti benefici, come le agevolazioni per la prima casa. Un immobile è definito di lusso non solo per il suo aspetto, ma in base a precisi criteri catastali o a specifiche caratteristiche tecniche, come una superficie superiore ai 240 mq o la presenza di una grande piscina. Comprendere queste regole prima di firmare il rogito è fondamentale per evitare brutte sorprese con il Fisco.
La classificazione di un’abitazione come “lusso” determina un cambiamento radicale nel trattamento fiscale, escludendola a priori dai vantaggi pensati per l’acquisto dell’abitazione principale. Questo significa dire addio all’imposta di registro ridotta, all’IVA agevolata e all’esenzione IMU. Ma come si stabilisce, senza ombra di dubbio, questo confine? La legge italiana parla chiaro, basandosi su due binari paralleli: la categoria catastale di appartenenza e, in assenza di questa, una serie di parametri specifici descritti in un decreto ministeriale del 1969, ancora oggi pienamente in vigore.
La Classificazione Catastale: La Via Diretta al Lusso
Il modo più immediato per identificare un immobile di lusso è attraverso la sua categoria catastale, un codice che ne definisce la tipologia e la rendita. Se stai valutando un immobile, la prima cosa da fare è richiedere una visura catastale.
Se l’immobile rientra in una delle seguenti categorie, è automaticamente considerato di lusso ai fini fiscali, senza alcuna possibilità di appello:
- A/1 (Abitazioni di tipo signorile): Si tratta di unità immobiliari situate in zone di pregio, con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifinitura di livello superiore alla media. Pensa a grandi appartamenti in centro storico con materiali ricercati e ampi spazi.
- A/8 (Abitazioni in ville): In questa categoria rientrano immobili caratterizzati dalla presenza di un parco o un grande giardino, costruiti in zone urbanistiche destinate a tali insediamenti o in aree di particolare pregio.
- A/9 (Castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici): Come dice il nome, si tratta di castelli, palazzi storici o edifici di eccezionale valore artistico, non aperti al pubblico.
Per tutti questi immobili, le agevolazioni “prima casa” sono sempre escluse, anche se l’acquirente possiede tutti gli altri requisiti richiesti dalla legge.
Non Solo Categoria: I Criteri del Decreto che Fanno la Differenza
E se l’immobile non è accatastato come A/1, A/8 o A/9? Attenzione, non sei ancora al sicuro. Un’abitazione può essere classificata come lussuosa anche se appartiene a categorie catastali comuni (come A/2 o A/7) ma possiede determinate caratteristiche definite dal Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969.
Basta che una sola delle seguenti condizioni sia presente per far scattare la classificazione di lusso:
- Superficie Utile Elevata: L’abitazione ha una superficie utile complessiva superiore a 240 metri quadrati. Sono esclusi dal calcolo balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto.
- Piscina Privata di Grandi Dimensioni: L’immobile è dotato di una piscina di almeno 80 metri quadrati di superficie.
- Campo da Tennis: Presenza di un campo da tennis con superficie superiore a 650 metri quadrati.
Oltre a questi criteri “secchi”, il decreto prevede un’ulteriore casistica. Se la tua potenziale casa possiede più di quattro delle caratteristiche elencate nella tabella specifica del decreto, viene considerata di lusso. Tra queste troviamo:
- Superficie utile superiore a 160 mq (esclusi annessi).
- Terrazze a livello e balconi con una superficie totale superiore a 65 mq.
- Più di un ascensore per scala.
- Scala di servizio.
- Pavimenti realizzati per oltre il 50% della superficie con materiali di pregio (es. marmo, granito, legni pregiati).
- Pareti rivestite per oltre il 30% con materiali pregiati (es. tessuti, legni lavorati).
- Altezza libera netta del soffitto superiore a 3,30 metri.
- Porte d’ingresso in legno pregiato, massello, intagliato o con decorazioni.
Quali Sono le Conseguenze Concrete? Addio Agevolazioni “Prima Casa”
Vedere il proprio immobile classificato come “di lusso” ha un impatto diretto e pesante sul portafoglio. Le conseguenze principali sono la perdita totale delle agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa.
Nello specifico:
- Imposta di Registro: L’aliquota passa dal 2% agevolato al 9% del valore catastale. Su un immobile da 300.000 euro, significa pagare 27.000 euro invece di 6.000.
- IVA (se si acquista dal costruttore): L’aliquota schizza dal 4% al 10% (o 22% in alcuni casi).
- IMU (Imposta Municipale Propria): Gli immobili di lusso pagano sempre l’IMU, anche se adibiti ad abitazione principale. Viene meno la totale esenzione prevista per le altre prime case.
È evidente come una valutazione errata possa trasformare un investimento immobiliare in un salasso inaspettato.
Come Verificare se un Immobile è Considerato di Lusso?
Prima di fare qualsiasi passo, è essenziale agire con prudenza. Il primo e più importante documento da analizzare è la visura catastale aggiornata dell’immobile. Questo documento ti dirà immediatamente se la casa rientra nelle categorie A/1, A/8 o A/9.
Se la categoria è “normale”, il passo successivo è un’analisi tecnica dell’immobile, magari con l’aiuto di un geometra o di un architetto, per verificare la superficie utile e la presenza delle altre caratteristiche elencate nel D.M. del 1969. Misurare con attenzione la metratura calpestabile, le dimensioni della piscina e dei terrazzi può fare la differenza tra un acquisto vantaggioso e uno fiscalmente oneroso.
Domande Frequenti (FAQ)
1. Un attico con un grande terrazzo è sempre considerato di lusso? Non necessariamente. Diventa di lusso se la superficie totale di terrazzi e balconi a servizio esclusivo dell’abitazione supera i 65 mq e, contemporaneamente, sono presenti almeno altre quattro caratteristiche della tabella del D.M. 1969, oppure se la sua categoria catastale è A/1.
2. Se la casa ha una superficie di 250 mq, è automaticamente di lusso? Sì. Se la superficie utile (escludendo pertinenze come balconi, cantine e garage) supera i 240 mq, l’immobile è considerato di lusso per legge, indipendentemente dalla sua categoria catastale e dalla presenza di altre caratteristiche.
3. Ho ereditato una villa classificata come A/8, posso usufruire delle agevolazioni prima casa? No. Le agevolazioni “prima casa” sono precluse per tutti gli immobili che rientrano nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, sia in caso di compravendita che di successione o donazione. Dovrai pagare le imposte di successione in misura piena.
4. Una ristrutturazione può far diventare di lusso un’abitazione che non lo era? Sì, è un rischio concreto. Se, ad esempio, in seguito a una ristrutturazione con ampliamento la superficie utile supera i 240 mq, o se si costruisce una piscina di oltre 80 mq, l’immobile acquisisce le caratteristiche di lusso, con tutte le conseguenze fiscali del caso, anche per il futuro.
Giornalista e analista, scrive di economia italiana, innovazione e imprese. Appassionato di tecnologia e finanza, racconta il presente e il futuro delle aziende che fanno muovere il Paese.
