L’obbligo dell’amministratore di condominio nella ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino è un tema che richiede di distinguere chiaramente tra i ruoli e responsabilità dell’amministratore, quelli del proprietario (locatore) e quelli dell’inquilino (conduttore), nonché di comprendere il quadro normativo e giurisprudenziale vigente.
Premessa normativa: chi paga cosa?
La Legge n. 392/1978 (Legge sull’equo canone), ancora oggi punto di riferimento per i rapporti locatizi, stabilisce all’art. 9 che:
“Sono a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative alla fornitura dei servizi comuni come riscaldamento, ascensore, luce e pulizia delle scale, portineria, ecc.”
Mentre restano a carico del proprietario:
- Spese straordinarie (es. rifacimento facciata, sostituzione ascensore, ecc.)
- Spese per lavori di manutenzione straordinaria e innovazioni deliberate in assemblea
- Quote di accantonamento al fondo lavori straordinari (Cass. civ., sez. II, 08/06/2020, n. 10846)
Il ruolo dell’amministratore di condominio
L’amministratore ha obblighi ben precisi che si desumono in primis dall’art. 1130 c.c., tra cui:
- Eseguire le delibere dell’assemblea
- Curare l’osservanza del regolamento condominiale
- Riscuotere i contributi e pagare le spese
- Redigere il rendiconto annuale
Ma non ha alcun obbligo diretto di ripartire le spese tra proprietario e inquilino, in quanto:
Il rapporto locatore-conduttore è un rapporto di diritto privato che esula dal mandato fiduciario che l’assemblea conferisce all’amministratore.
In pratica: a chi deve rivolgersi l’amministratore?
L’amministratore:
- Si interfaccia solo con il proprietario dell’immobile in quanto unico soggetto legittimato a partecipare alla vita condominiale.
- È tenuto a ripartire le spese tra i vari proprietari in base ai millesimi di proprietà e alle tabelle approvate.
- Non può (né deve) entrare nel merito del contratto di locazione.
Quindi, se ad esempio l’inquilino non paga il riscaldamento, l’amministratore non può agire nei suoi confronti, ma solo contro il proprietario.
Cosa succede in caso di contestazione?
Se l’inquilino ritiene che il proprietario gli stia addebitando spese che non gli competono:
- Può chiedere trasparenza (es. copia dei consuntivi e dei preventivi).
- Può impugnare in giudizio eventuali addebiti ingiusti.
Secondo giurisprudenza costante (ex multis: Cass. Civ., Sez. III, Sent. n. 14605/2017), l’inquilino può agire contro il locatore, non contro l’amministratore.
Focus: le spese anticipate
Se il proprietario anticipa spese condominiali che spettano all’inquilino (es. pulizia scale, portineria), ha diritto a rivalsa secondo quanto stabilito nel contratto di locazione.
Si consiglia sempre:
- Di allegare al contratto una tabella dettagliata delle spese a carico del conduttore.
- Di fare riferimento alla ripartizione ANACI – Confedilizia, spesso usata come modello.
L’amministratore di condominio ha obbligo di ripartire le spese condominiali solo tra i proprietari, secondo le tabelle millesimali e le decisioni assembleari.
Non ha alcuna competenza o dovere nella suddivisione tra proprietario e inquilino, che è disciplinata dal contratto di locazione e, in assenza di patti contrari, dalla Legge n. 392/1978.
Cosa troverai nella tabella ANACI/Confedilizia
La tabella è suddivisa per tipologia di spesa, e indica se ciascuna voce è a carico di:
- Proprietario (P)
- Inquilino (I)
- O in parte a carico di entrambi
Esempi:
| Voce di spesa | Proprietario (P) | Inquilino (I) |
|---|---|---|
| Pulizia scale | no | si |
| Sostituzione ascensore | si | no |
| Manutenzione ordinaria | no | si |
| Rifacimento facciata | si | no |
| Illuminazione scale | no | si |
Suggerimento
Molti contratti di locazione fanno espresso riferimento a questa tabella ANACI per evitare contestazioni future. È una prassi consigliabile anche in fase di redazione o revisione contrattuale.
Giornalista e analista, scrive di economia italiana, innovazione e imprese. Appassionato di tecnologia e finanza, racconta il presente e il futuro delle aziende che fanno muovere il Paese.
