In breve: un preliminare di compravendita registrato può essere annullato solo in presenza di specifici motivi giuridici (accordo tra le parti, inadempimento, vizi del consenso o cause previste dalla legge). La registrazione non impedisce l’annullamento, ma comporta adempimenti fiscali aggiuntivi.
Cos’è un preliminare di compravendita registrato
È un contratto con cui venditore e acquirente si impegnano a stipulare in futuro il rogito definitivo, registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
La registrazione ha finalità fiscali e non rende il contratto irrevocabile.
Come annullare un preliminare di compravendita registrato
L’annullamento può avvenire in quattro modi principali:
- Accordo consensuale tra venditore e acquirente, formalizzato per iscritto
- Risoluzione per inadempimento, se una parte non rispetta gli obblighi
- Annullamento per vizi del consenso (errore, dolo, violenza)
- Cause legali specifiche, previste dal Codice Civile
In tutti i casi è necessario un atto scritto.
Effetti fiscali dell’annullamento
La registrazione non viene “cancellata”, ma:
- l’imposta di registro versata non è rimborsabile
- eventuali caparre o acconti devono essere restituiti secondo l’accordo
- l’atto di risoluzione va nuovamente registrato se redatto per iscritto
Non sono previste sanzioni se l’annullamento è legittimo.
Accordo tra le parti: come funziona
Nel caso di accordo consensuale:
- si redige una scrittura privata di risoluzione
- si indicano le modalità di restituzione delle somme
- il documento va registrato entro 20 giorni
È la soluzione più semplice e meno conflittuale.
Annullamento per inadempimento
Si verifica quando una parte:
- non paga il prezzo pattuito
- non si presenta al rogito
- viola obblighi essenziali del preliminare
La parte adempiente può chiedere la risoluzione e il risarcimento del danno.
Vantaggi e limiti dell’annullamento
Vantaggi:
- tutela legale in caso di irregolarità
- possibilità di recuperare caparre (in certi casi)
Limiti:
- costi fiscali non recuperabili
- possibile contenzioso giudiziario
Esempi concreti
- Acquirente non ottiene il mutuo: possibile risoluzione se prevista clausola
- Venditore vende a terzi: risoluzione per inadempimento
- Dati catastali errati: annullamento per errore essenziale
Ogni caso va valutato sul contenuto del contratto.
Errori comuni da evitare
- Credere che la registrazione impedisca l’annullamento
- Annullare solo verbalmente
- Non registrare l’atto di risoluzione
- Ignorare le clausole del preliminare
Domande frequenti
Un preliminare registrato è irrevocabile?
No. La registrazione ha solo effetti fiscali.
Serve il notaio per annullarlo?
No, salvo che il preliminare fosse notarile.
Si può annullare senza il consenso dell’altra parte?
Solo in presenza di inadempimento o causa legale.
Le imposte pagate si recuperano?
No, l’imposta di registro non è rimborsabile.
Giornalista e analista, scrive di economia italiana, innovazione e imprese. Appassionato di tecnologia e finanza, racconta il presente e il futuro delle aziende che fanno muovere il Paese.
