Domenico De Rosa La figura dell’amministratore di condominio è centrale nella gestione degli edifici residenziali. Si tratta di un ruolo complesso che unisce compiti tecnici, fiscali, giuridici e gestionali, spesso sottovalutati da chi vive in condominio. Non è solo una questione di manutenzione dell’ascensore o pagamento delle bollette comuni: un amministratore ha obblighi precisi previsti dal Codice Civile e può incorrere in responsabilità civili e penali se non li rispetta.
Ma vediamo nel dettaglio cosa fa un amministratore di condominio, quali doveri ha e in quali casi può essere sostituito.
Qual è il ruolo dell’amministratore?
Secondo l’art. 1130 del Codice Civile, l’amministratore è responsabile della gestione ordinaria e straordinaria delle parti comuni dell’edificio. Le sue funzioni includono:
- eseguire le deliberazioni dell’assemblea condominiale;
- riscuotere le quote condominiali e gestire il fondo cassa;
- curare la manutenzione ordinaria e l’esecuzione di lavori straordinari;
- redigere ed esporre il rendiconto annuale della gestione;
- aggiornare l’anagrafe condominiale;
- agire legalmente per la tutela dei diritti del condominio.
Deve inoltre conservare la documentazione fiscale e tecnica dell’edificio, come previsto dalla normativa sulla trasparenza amministrativa.
Inoltre, dal 2012 l’amministratore è obbligato a possedere determinati requisiti professionali (formazione, assenza di condanne, diploma di scuola superiore) e a frequentare corsi di aggiornamento, come previsto dalla riforma del condominio (Legge 220/2012).
Quando è obbligatorio nominare un amministratore?
La nomina di un amministratore diventa obbligatoria quando i condomini sono più di otto, come stabilito dall’art. 1129 c.c. In presenza di un numero inferiore, può essere facoltativa. Tuttavia, anche nei condomìni più piccoli, avere un riferimento professionale per la gestione può semplificare notevolmente la convivenza e prevenire conflitti.
Gli obblighi legali e fiscali
Un amministratore è tenuto a rispettare diverse scadenze fiscali (comunicazione all’Agenzia delle Entrate, gestione delle ritenute fiscali dei fornitori, etc.). Inoltre, deve stipulare assicurazioni per la responsabilità civile del condominio e garantire l’esecuzione delle normative in materia di sicurezza, come il rispetto del D.Lgs. 81/2008 sulla sicurezza degli impianti.
La mancata ottemperanza a questi obblighi può comportare sanzioni o la revoca giudiziale su richiesta di un singolo condomino.
Quando e come può essere revocato l’amministratore?
L’amministratore può essere revocato in due modi:
- Con delibera assembleare, in qualsiasi momento, anche senza giusta causa, purché approvata con la maggioranza prevista (art. 1129 c.c.);
- Con provvedimento del giudice, su richiesta anche di un solo condomino, in caso di gravi irregolarità come:
- mancata presentazione del rendiconto;
- gestione opaca delle finanze;
- omissione di interventi urgenti;
- conflitti di interesse o inadempimenti legali.
In caso di revoca, l’assemblea dovrà procedere alla nomina di un nuovo amministratore entro breve tempo, per garantire la continuità nella gestione.
Conclusione: una figura da scegliere con attenzione
L’amministratore non è solo un esecutore materiale di compiti burocratici. È un professionista fiduciario, che gestisce il bene comune per conto dei condomini. Per questo motivo è essenziale sceglierlo con attenzione, verificarne la preparazione e monitorarne l’operato.
Sapere quando può essere revocato, e su quali basi, è un diritto che ogni condomino dovrebbe esercitare con consapevolezza, anche per prevenire problemi legali o gestionali che possono influire sul valore dell’immobile e sulla qualità della vita condominiale.
Fonti attendibili e autorevoli
- Codice Civile – artt. 1129 e 1130 (Normattiva)
- Gazzetta Ufficiale – Legge 220/2012 “Riforma del Condominio”
- Agenzia delle Entrate – Guida fiscale per l’amministratore di condominio
- Ministero della Giustizia – Revoca amministratore di condominio
Giornalista e analista, scrive di economia italiana, innovazione e imprese. Appassionato di tecnologia e finanza, racconta il presente e il futuro delle aziende che fanno muovere il Paese.
