1. Introduzione
Il bilancio condominiale è un documento fondamentale per la gestione economica del condominio. Esso rappresenta lo strumento attraverso cui l’amministratore rendiconta ai condomini le entrate e le uscite relative all’anno di gestione, e stabilisce l’ammontare delle spese da ripartire tra i condomini.
Ma cosa succede se il bilancio non viene approvato dall’assemblea? I condomini sono comunque obbligati a pagare le spese indicate nel rendiconto predisposto dall’amministratore, pur in assenza di una formale delibera di approvazione? La questione è tutt’altro che banale e ha dato luogo a un articolato dibattito giurisprudenziale.
Vediamola nel dettaglio.
2. La normativa di riferimento
La disciplina del bilancio condominiale è contenuta nel Codice Civile, in particolare:
- Art. 1130, n. 10 c.c., che impone all’amministratore di “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione”;
- Art. 1135 c.c., che attribuisce all’assemblea il compito di “approvare il rendiconto annuale dell’amministratore”;
- Art. 1137 c.c., che regola le impugnazioni delle delibere assembleari;
- Art. 63 disp. att. c.c., che consente all’amministratore di agire in giudizio per il recupero delle quote non pagate, anche tramite decreto ingiuntivo.
Tuttavia, nessuna norma stabilisce esplicitamente se il mancato pagamento delle quote in assenza di approvazione del bilancio sia legittimo o meno, ed è proprio questo il nodo da sciogliere.
3. Il principio generale: l’approvazione è condizione necessaria?
In linea generale, la delibera di approvazione del rendiconto da parte dell’assemblea è condizione di legittimità per l’esigibilità delle quote condominiali. Questo significa che, senza una delibera assembleare che approvi formalmente il bilancio, il singolo condomino potrebbe rifiutarsi di pagare, eccependo l’assenza del titolo giustificativo.
Questa posizione è avallata da una parte della giurisprudenza, secondo cui:
“L’approvazione dell’assemblea è atto necessario a rendere esecutivo il riparto delle spese e legittima l’amministratore a richiedere il pagamento delle quote” (Cass. Civ., Sez. II, n. 11287/2010).
Tuttavia, esistono situazioni eccezionali e casi di urgenza in cui il pagamento può essere preteso anche in assenza della delibera formale, come vedremo nel paragrafo successivo.
4. Le eccezioni giurisprudenziali: spese urgenti e principio di solidarietà
Un orientamento più flessibile della giurisprudenza ha ammesso, in alcuni casi, la possibilità per l’amministratore di agire per il recupero delle spese anche in mancanza di approvazione formale del bilancio, soprattutto in presenza di:
- spese urgenti;
- spese già deliberate ma non rendicontate;
- rifiuto dell’assemblea ad approvare il bilancio per motivi non rilevanti (es. ritardi, formalismi, disaccordi interni non sostanziali).
In particolare, si è affermato che:
“L’amministratore può agire per il recupero delle quote anche senza l’approvazione formale dell’assemblea, purché si tratti di spese urgenti o comunque effettivamente sostenute nell’interesse comune” (Cass. Civ., Sez. VI, n. 11526/2019).
Anche i Tribunali di merito, come quello di Roma, hanno confermato che in caso di inerzia dell’assemblea, non si può paralizzare l’intera gestione condominiale e, pertanto, le spese documentate e necessarie restano esigibili.
5. Decreto ingiuntivo: può essere richiesto senza l’approvazione del bilancio?
Secondo l’art. 63 disp. att. c.c., l’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti dei condomini morosi sulla base del riparto approvato.
Ma in assenza della delibera di approvazione del bilancio, non vi è titolo idoneo a giustificare l’emissione del decreto. La Cassazione ha più volte precisato che:
“Il decreto ingiuntivo per quote condominiali non può essere richiesto in assenza della delibera di approvazione del bilancio e del relativo riparto” (Cass. Civ., n. 29319/2020).
Tuttavia, se l’amministratore agisce in giudizio ordinario, potrà comunque dimostrare l’effettività della spesa e richiedere il pagamento, sebbene con tempi più lunghi e oneri probatori maggiori.
6. Obbligo di contribuzione: principio solidaristico e dovere di collaborazione
Anche in mancanza dell’approvazione del bilancio, i condomini restano obbligati a contribuire alle spese comuni, in virtù del principio di solidarietà condominiale e dell’obbligo generale di contribuire alle spese ex art. 1123 c.c..
Questo principio è stato ribadito da diversi giudici:
“Il condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese necessarie alla conservazione e alla gestione delle parti comuni, anche in assenza di formale approvazione, se l’esistenza e la necessità della spesa sono dimostrate” (Trib. Milano, sent. n. 6325/2017).
Pertanto, anche in assenza di bilancio formalmente approvato, se la spesa è certa, documentata, necessaria e utile, il condomino potrebbe comunque essere condannato a pagarla.
7. Rischi e responsabilità per l’amministratore
L’amministratore che procede a richieste di pagamento in assenza di approvazione del bilancio espone sé stesso e il condominio a rischi legali. In particolare:
- rischia la revoca per giusta causa ex art. 1129 c.c.;
- potrebbe vedersi rigettato un eventuale decreto ingiuntivo;
- potrebbe essere chiamato a rispondere in sede civile per eventuali danni arrecati al condominio o ai singoli condomini.
È quindi fortemente raccomandabile che l’amministratore ottenga sempre l’approvazione formale del bilancio, prima di procedere alla riscossione delle quote.
8. Come comportarsi: consigli pratici per i condomini
Se ti trovi in un condominio in cui non è stato approvato il bilancio, ma ricevi ugualmente richieste di pagamento da parte dell’amministratore, ecco alcuni consigli pratici:
- Chiedi copia del rendiconto e del piano di riparto;
- Verifica la presenza di una precedente delibera autorizzativa (es. lavori straordinari);
- Valuta l’urgenza e necessità della spesa;
- Consulta un avvocato per valutare la possibilità di opporsi al pagamento o di chiedere chiarimenti in assemblea;
- Non ignorare la richiesta, perché un’eventuale causa potrebbe comunque concludersi con una condanna al pagamento se la spesa è fondata.
9. Conclusione
In definitiva, la regola generale impone l’approvazione del bilancio condominiale da parte dell’assemblea come condizione per la legittimità della richiesta di pagamento delle quote. Tuttavia, la giurisprudenza ha aperto la strada a situazioni eccezionali, in cui anche in assenza della formale approvazione, il pagamento può essere richiesto e ottenuto.
La materia resta complessa e in continua evoluzione, motivo per cui è fondamentale valutare caso per caso, analizzando:
- la natura delle spese;
- l’eventuale inerzia dell’assemblea;
- la condotta dell’amministratore;
- la presenza o meno di delibere precedenti o mandati specifici.
In ogni caso, è altamente consigliabile per i condomini non procedere in autonomia, ma rivolgersi ad un avvocato per ricevere assistenza legale mirata.
Giornalista e analista, scrive di economia italiana, innovazione e imprese. Appassionato di tecnologia e finanza, racconta il presente e il futuro delle aziende che fanno muovere il Paese.
