La gestione negligente o fraudolenta da parte di un amministratore di condominio, nota come mala gestio, può causare notevoli danni economici e strutturali all’edificio e ai singoli condomini. Di fronte a irregolarità, è fondamentale agire tempestivamente, ma quali sono i termini di prescrizione per far valere le proprie ragioni? Il tempo per contestare l’operato dell’amministratore e richiedere un risarcimento non è infinito e conoscere le scadenze è il primo passo per tutelare i propri diritti.
La Responsabilità dell’Amministratore e i Termini per Agire
La responsabilità dell’amministratore di condominio nei confronti dei condomini deriva dal contratto di mandato che lo lega all’ente di gestione. Di conseguenza, la sua cattiva gestione si inquadra, nella maggior parte dei casi, in una responsabilità di natura contrattuale. Questo aspetto è di fondamentale importanza per determinare i termini di prescrizione.
Per le inadempienze legate al mandato, l’azione di responsabilità nei confronti dell’amministratore si prescrive nel termine ordinario di 10 anni. Questo significa che il condominio, o i singoli condomini, hanno un decennio di tempo per avviare un’azione legale per i danni subiti a causa della sua negligenza.
Esiste anche un’ipotesi di responsabilità extracontrattuale, che si configura quando l’amministratore, con il suo operato, viola il principio generale del neminem laedere, ovvero il dovere di non recare danno ad altri, sancito dall’articolo 2043 del Codice Civile. In queste circostanze, che esulano dal mero rapporto contrattuale con il condominio, il termine di prescrizione si riduce a 5 anni.
Da Quando Inizia a Decorrere la Prescrizione?
Un aspetto cruciale è stabilire il momento esatto da cui far partire il conteggio dei termini di prescrizione. La giurisprudenza prevalente indica che il termine di prescrizione per l’azione di risarcimento del danno da mala gestio decorre dal momento in cui il danno si è manifestato ed è diventato oggettivamente percepibile e riconoscibile da parte dei condomini. Non si fa riferimento, quindi, necessariamente al momento in cui l’atto illecito è stato commesso, ma a quando i suoi effetti dannosi sono diventati evidenti.
Esempi Concreti di Mala Gestio
Ma in cosa si concretizza la mala gestio? Le casistiche sono varie e possono includere:
- Mancata riscossione dei crediti condominiali: L’inerzia dell’amministratore nel recuperare le quote non versate dai condomini morosi può portare a un ammanco di cassa e a difficoltà nel pagamento dei fornitori.
- Irregolarità nella gestione contabile: La mancata presentazione dei rendiconti annuali, una contabilità poco trasparente o la confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale o di altri stabili amministrati sono gravi inadempienze.
- Omessa esecuzione di delibere assembleari: Se l’assemblea ha deliberato l’esecuzione di lavori necessari e l’amministratore non vi provvede, può essere ritenuto responsabile dei danni che ne derivano.
- Mancata manutenzione delle parti comuni: La trascuratezza nella manutenzione ordinaria e straordinaria dell’edificio può causare danni alle proprietà private e alle parti comuni, con conseguenti costi a carico dei condomini.
- Pagamento di fatture per lavori non eseguiti o gonfiati: La connivenza con fornitori disonesti o la semplice negligenza nel controllo delle spese può portare a un ingiustificato esborso di denaro da parte del condominio.
Come Agire in Caso di Sospetta Mala Gestio
Se si sospettano irregolarità nella gestione, il primo passo è quello di richiedere all’amministratore tutta la documentazione contabile e i giustificativi di spesa. In caso di riscontro di anomalie, è necessario convocare un’assemblea condominiale straordinaria per discutere della situazione e deliberare le azioni da intraprendere.
L’assemblea, con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore, può decidere di:
- Revocare l’amministratore dal suo incarico per giusta causa.
- Deliberare l’azione di responsabilità nei suoi confronti, incaricando un legale di avviare le procedure per il recupero delle somme indebitamente sottratte o per il risarcimento dei danni subiti.
È importante sottolineare che anche il singolo condomino può agire autonomamente per il risarcimento dei danni che ha subito direttamente a causa della cattiva gestione dell’amministratore.
Agire per tempo è fondamentale. Lasciar trascorrere i termini di prescrizione significa, di fatto, rinunciare alla possibilità di ottenere giustizia e di recuperare le risorse economiche sottratte o sprecate a causa di una gestione inadeguata.
Giornalista e analista, scrive di economia italiana, innovazione e imprese. Appassionato di tecnologia e finanza, racconta il presente e il futuro delle aziende che fanno muovere il Paese.
