Domenico De Rosa Perché è importante conoscere il regolamento condominiale?
Il regolamento di condominio è spesso considerato come una formalità, ma in realtà rappresenta la spina dorsale della convivenza negli edifici condivisi. Non si tratta solo di stabilire chi può usare il giardino o a che ora si può fare rumore, ma di uno strumento giuridico che tutela i diritti e limita i conflitti.
Nel 2025, l’attenzione verso la gestione trasparente e digitale dei condomìni è cresciuta, rendendo ancora più importante comprendere quando il regolamento è facoltativo, vincolante o addirittura obbligatorio per legge.
Cos’è il regolamento di condominio?
Il regolamento condominiale è un documento normativo interno che disciplina l’uso delle parti comuni e i rapporti tra i condomini. Non è necessariamente un atto pubblico, ma può diventarlo se allegato al rogito e accettato da tutti i proprietari.
Di norma, si compone di:
- Norme comportamentali (es. silenzio notturno, animali domestici);
- Ripartizione d’uso degli spazi comuni (garage, cortile, giardino);
- Criteri di manutenzione e spese;
- Modalità di convocazione e funzionamento dell’assemblea.
Quando è obbligatorio?
Il regolamento condominiale è obbligatorio per legge quando:
- Il condominio è composto da più di 10 proprietari (Art. 1138 Codice Civile);
- Si vogliono disciplinare diritti particolari di uso esclusivo su parti comuni;
- L’edificio ha caratteristiche complesse (es. più scale, più ascensori, aree divise).
In tutti gli altri casi, può essere adottato su base volontaria. Tuttavia, l’assenza di un regolamento non esclude l’applicazione delle norme generali del Codice Civile e delle delibere assembleari.
Come si approva e quali sono i limiti?
Per essere approvato, un regolamento deve ottenere la maggioranza dell’assemblea condominiale (almeno 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti). Se invece viene allegato al rogito, può diventare contrattuale, vincolante anche per i futuri acquirenti.
Attenzione però: nessun regolamento può derogare a norme inderogabili del Codice Civile. Per esempio:
- Non può impedire il possesso di un animale domestico;
- Non può vietare il diritto di partecipare alle assemblee.
Cosa succede se non viene rispettato?
Il regolamento ha valore legale, quindi può essere fatto valere anche in giudizio. Se un condomino viola una norma regolamentare:
- Si può diffidarlo formalmente tramite l’amministratore;
- L’assemblea può sanzionare il comportamento (fino a 200€, elevabili a 800€ in caso di recidiva – Art. 70 disp. att. c.c.);
- In casi gravi, si può arrivare alla mediazione civile o al ricorso in tribunale.
Regolamento e digitalizzazione: novità recenti
Nel contesto del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR), molte gestioni condominiali si stanno digitalizzando, compresi i regolamenti. Sempre più amministratori utilizzano piattaforme online che permettono di accedere ai documenti, alle spese e alle assemblee da remoto.
Questo rende il regolamento più accessibile, aggiornabile e trasparente, soprattutto per chi vive fuori sede o possiede immobili a uso investimento.
Conclusione
Il regolamento di condominio non è solo una raccolta di regole: è un patto di convivenza civile, che evita liti e malintesi tra vicini. Conoscerlo, rispettarlo e aggiornarlo periodicamente è una buona pratica di cittadinanza urbana.
Fonti attendibili e di approfondimento:
- Agenzia delle Entrate – Norme per il condominio
- Altalex – Regolamento condominiale: guida giuridica
- Ministero della Giustizia – Codice Civile online
- ANACI – Associazione Nazionale Amministratori Condominiali
Giornalista e analista, scrive di economia italiana, innovazione e imprese. Appassionato di tecnologia e finanza, racconta il presente e il futuro delle aziende che fanno muovere il Paese.
